1 Ruhe bewahren

Ruhe bewahrenBei jedem Finanzierungsvorhaben gilt der alte Spruch: „wer langsam läuft, kommt schneller zum Ziel“. Besonders bei einer Baufinanzierung ist Eile der schlechteste Berater den es gibt. Wie schnell wurde eine wichtige Kondition übersehen oder bei einem Vergleich nicht alle Parameter angeschaut? Gerade bei größeren Finanzierungen, zum Beispiel für Immobilien oder anderen Investitionen kann das fatale Folgen haben.

Fatal bedeutet in diesem Fall teuer! Schließlich verleiht jede Bank Geld mit dem Ziel, es zu vermehren. Und jede Bank spielt auch damit, dass viele Kunden, die eine Finanzierung suchen, unter einem gewissen Druck stehen. Daher sollte sich niemand unnötig solchen Dingen aussetzen. Die gute Planung und die richtige Übersicht helfen, die Finanzierung zu optimieren.

2 Sorgsam planen

Sorgsam planenDie Planung ist das A&O bei einer Baufinanzierung. Noch bevor das erste Gespräch mit einer Bank oder der erste Vergleich im Netz stattfindet sollte der potenzielle Kreditnehmer sich seinen eigenen Plan aufstellen und am besten auch immer den Worst Case im Auge haben. Die Fragen die hier gestellt werden müssen sind nahezu dieselben, die auch später die Bank stellt. Die wichtigste Frage ist wohl: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Habe ich zum einen genug Puffer und ist zum anderen der Betrag auch nicht überhöht? Die nächste Frage bezieht sich auf die Tilgung. Eine einfache Haushaltsanalyse hilft hier weiter. Wie viel Geld habe ich übrig um den Kredit zu befriedigen? Habe ich genug Reserven, wenn es einmal eng wird und etwas Unvorhergesehenes geschieht. Über welche Zeit will ich die Finanzierung zurückführen? Diese Aufgabe hört sich leicht an, wer sich aber mit dem Thema Baufinanzierung bisher nicht beschäftigt hat, wird damit Schwierigkeiten haben. Es gibt sehr viele Variablen, die Sie am Anfang kaum überblicken können.

Eine Baufinanzierung besteht aus sechs wichtigen Säulen:

  • Planung
  • Finanzierung
  • Abschuldung
  • Modernisierung
  • Absicherung
  • Rücklagenaufbau

Bereits in der Planungsphase sollten Sie sich professionelle Hilfe von jemanden suchen, der NICHT bei einem Kreditinstitut oder Bank angestellt ist. Diese fokussieren sich meist lediglich auf den Teil der Finanzierung. Der Kunde fragt auch nicht mehr an und bekommt daher auch nicht mehr. Wenn man es so will, stellen die Kunden bei der Bank die falschen Fragen, es geht meist nur um die Zinskonditionen!

Ein guter Berater ermittelt mit Ihnen den Status Quo und plant mit Ihnen aufgrund Ihrer Situation ein schlüssiges und vor allem risikoarmes Gesamtkonzept. Erst dann wird bei einer Bank eine Baufinanzierung angefragt.

Mit dieser Vorgehensweise können Sie nicht nur Geld und Nerven sparen, sondern Sie erhöhen auch massiv Ihre Chancen auf eine Zusage für eine Baufinanzierung. Unsere Erfahrung hat gezeigt, was nützt Ihnen die beste Kondition, wenn Sie dafür eine Kreditablehnung bekommen oder eine angebliche Zusage mit hohen Zinsaufschlägen?

3 Erkundigen

ErkundigenSie können gerne die Vergleichsrechner im Internet aufrufen und sich die scheinbar günstigen Zinsen anschauen. Diese haben jedoch kaum Aussagekraft für Ihre Finanzierung, da der Beleihungswert nicht eingehalten wird. Dennoch können Sie dort einen groben Überblick für die Höhe der monatlichen Belastung bei einer Baufinanzierung erhalten.

Wichtiger als die Zinsen zu studieren, ist die Suche nach Grundstücken und Baufirmen. Vor allem bei den Grundstücken ist es wichtig ein Gefühl für Preise zu bekommen, damit Sie das Schnäppchen erkennen, wenn es vor Ihnen steht.

4 Vergleichen

VergleichenSie werden verschiedene Grundstücke angeboten bekommen, vielleicht entdecken Sie auch selber ein Grundstück und schreiben den Eigentümer an. Schauen Sie hierbei nicht immer nur auf den Quadratmeterpreis. Vergleichen Sie Lage, Infrastruktur, Nachbarschaft, Ausrichtung des Grundstücks zur Sonne, geplante Bauprojekte in der Umgebung, Ausflugsmöglichkeiten, Preis und alles was Ihnen am Grundstück noch wichtig sein kann.

Erstellen Sie dazu eine Liste mit allen Kriterien und vergeben Sie für jedes Grundstück Plus- oder Minuspunkte. Bedenken Sie, das Traum-Grundstück in Ihrem Kopf wird es nicht geben, überlegen Sie daher vorab, bei welchen Kriterien Sie bereit sind Kompromisse einzugehen.

Ähnlich sieht es bei den Baufirmen aus. Hier sollten Sie ebenso vergleichen. Treffen Sie sich mit verschiedenen Baufirmen, auch wenn Sie noch kein Grundstück haben. Lassen Sie sich ein Beispielhaus in Ihrem Budget konzipieren. Nehmen Sie verschiedene Haustypen (Bungalow, Reihenhaus, Anderthalbgeschossig, Haus für Hanglage) die alle im gleichen Budgetrahmen liegen. Vergleichen Sie dabei Bauweise, Grundrisse, Haustechnik, Werkvertrag, Bauleistungsbeschreibung, Zahlungsplan. Bedenken Sie, wenn Sie Fördermittel in Anspruch nehmen, dass dort erst die Auszahlung nach erbrachter Leistung erfolgt und nicht per Vorkasse, wie in den meisten Zahlungsplänen vorgesehen. Das kann oft ein Indiz über die Solvenz einer Baufirma sein.

Bedenken Sie, dass es sehr schwer ist, die einzelnen Angebote miteinander zu vergleichen, weil jede Hausbaufirma unter „Schlüsselfertig“ etwas anderes versteht.

5 Prüfen

PrüfenHaben Sie nun verschiedene Grundstücke und Hausbaufirmen in die engere Auswahl genommen gilt es die Angebote zu prüfen.

Bei den Grundstücken ist die Bebaubarkeit am wichtigsten. Welche Haustypen wollen Sie bauen und welche dürfen gebaut werden? Muss das Grundstück aufbereitet werden, was mit Zusatzkosten verbunden ist (Baumbestand, Abriss, Zuwegung, Baugrundgutachten)? Wie hoch sind die Anschlusskosten für alle Versorgungsleitungen in Ihrem Gebiet? Somit haben Sie neben dem eigentlichen Grundstückspreisen alle Zusatzkosten und Einschränkungen im Überblick, erst dann können Sie sich für ein Grundstück entscheiden.

Mit der Entscheidung für ein Grundstück können Sie mit den Baufirmen konkret sprechen. Haben Sie sich für zwei bis drei Anbieter entschieden, nehmen Sie die Unterlagen vom Grundstück mit zu dem Beratungsgespräch. Sie wissen nun genau, welchen Haustyp Sie auf Ihrem Grundstück bauen können und kennen Ihr tatsächliches Budget, was für das Haus ausgegeben werden kann.

6 Nicht unter Druck setzen lassen

Nicht unter Druck setzen lassenWenn Sie einen guten Berater haben, der nicht im Interessenkonflikt steht, hilft er Ihnen auch bei der Auswahl Ihrer eigenen Kriterien ein gutes Gesamtpaket zu schnüren. Grundstück, Haus und Nebenkosten müssen so gewählt werden, dass neben der monatlichen Belastung für den Kredit, genug Geld beleibt um die Absicherung, Abschuldung und spätere werterhöhende Modernisierung zu gewährleisten. In den meisten Fällen heißt das Abschied nehmen von der Traumimmobilie und vernünftige Kompromisse eingehen.

Gerne möchten Hausbaufirmen eine schnelle Unterschrift. Makler haben immer ganz viele Interessenten für Grundstücke und wollen schnell zum Notar um den Kaufvertrag abzuwickeln. Eine Unterschrift die unbedacht geleistet wurde kann tausende von Euros kosten, trotz eines Rücktrittsrechts. Auch hier kann Ihnen der Berater helfen, die richtigen Zeitpunkte für Unterschriften zu wählen, damit der zweite Schritt nicht vor dem ersten gemacht wird.

7 Genau Lesen

Genau lesenNur das genaue Lesen und Verstehen des Darlehensvertrages hilft Probleme zu vermeiden. Insbesondere sind hier die Zinsen und die Rückzahlungsmodalitäten zu beachten. Die Frage was geschieht, wenn eine Rate ausfällt sollte genau so geklärt sein wie die Frage der Sondertilgungen und Laufzeit. Der Vertrag ist ja schließlich die Grundlage der ersten Finanzierungsphase.

Ebenso der Vertrag der Baufirma. Wichtig sind hier die Zahlungsmodalitäten, welche Aufgaben Sie in der Bauphase übernehmen müssen, welche Gewährleistungen und Fertigstellungsgarantien es gibt, falls sich die geplante Bauzeit verlängert.

Hier kann Ihnen der Berater zur Seite stehen und wertvolle Tipps geben, wie Sie die Restrisiken, die es immer gibt, möglichst klein halten. Oft versteckt sich hinter einem vermeidlich harmlosen Wort wie „Bankbürgschaft“ Zusatzkosten von mehreren tausend Euro. Der Baufinanzierungsberater hilft die Kniffe und Fallstricke in den Vertragswerken aufzudecken und zu beheben. Dabei ist er ohne Interessenskonflikt, da er weder bei einer Bank oder Baufirma angestellt ist.

8 Die Unterschrift

Die UnterschriftIm Normalfall fallen drei Unterschriften an. Darlehensvertrag, Bauvertag, Grundstückskauf. Die erste Unterschrift sollte immer unter dem Darlehensvertrag sein, auch wenn viele Baufirmen ein „kostenloses“ Rücktrittsrecht haben oder Notare ein Rücktrittsrecht bei Nichtfinanzierung in den Grundstückskaufvertrag einbauen, so können trotzdem Kosten entstehen.

9 Finanzierungsphase

FinanzierungsphaseMit der ersten Auszahlung (auch nur eines Teilbetrags des Darlehens) beginnt die Finanzierungsphase. Es fallen Bereitstellungszinsen an, die jedoch gegen Zinsaufschlag verlängert werden können. Standardmäßig sind 3 bis 6 Monate bereitstellungszinsenfrei. Allerdings für in Anspruch genommene Darlehensauszahlung (zum Beispiel Grundstück, Nebenkosten, Planungsgebühren je nach Bauvertrag) fallen sogenannte Zwischenfinanzierungszinsen an. Damit Sie keine doppelte Belastung haben (Miete und Finanzierung), werden diese Zinsen in die Gesamtkostenerfassung mit einbezogen.

Die Finanzierungsphase hat je nach Kredit verschiedene Laufzeiten. Bei KFW Krediten ist es meist 10 Jahre, bei Darlehen sind es zwischen 5 und 20 Jahren. Wenn das Ende der ersten Finanzierung erreicht ist, dann werden Zinsen und Konditionen neu verhandelt, ein Wechsel des Kreditinstituts ist möglich. Sondertilgungen sind zu diesem Zeitpunkt in beliebiger Höhe möglich.

Was sich nach einem Vorteil des Schuldners anhört, man kann mit der Bank neu verhandeln, ist für viele Hausbauer eine große Gefahr, vor allem wenn man kein Abschuldungskonzept hat. Die Zinsen können sich nach der Zinsbindungsfrist, gegenüber der ersten Finanzierungsphase verdoppelt oder verdreifacht haben. Obwohl die Restschuld kleiner ist, kann die monatliche Belastung stark steigen, da der Tilgungsanteil mitgewachsen und der aktuelle Zinssatz höher geworden ist. Gerade in der momentanen Niedrigzinsphase ist dieses Szenario sehr nah an der Wirklichkeit.

Bedenken Sie, in der Finanzierungsphase ist nicht nur wichtig sich die monatliche Belastung leisten zu können, die kann man mit verschiedenen Tricks sehr gering halten. Man muss auch für Abschuldung und Modernisierung vorsorgen, damit das Risiko der Anschlussfinanzierung soweit wie möglich reduziert werden kann!

10 Abschuldungs- und Modernisierungsphase sowie Energetische Optimierung

ModernisierungsphaseFalls auch Sie nach 15 Jahren ein neues Bad, eine neue Küche oder Fußboden haben möchten, empfiehlt sich solche Posten mit in das Abschuldungskonzept einzubauen. Von einer energetischen Sanierung (Dach, Fenster, Heizung) ganz zu schweigen. Hierbei kann man langfristig Nebenkosten sparen, jedoch müssen die Maßnahmen finanziert werden.

Jetzt stellen Sie sich vor, Sie haben vor 15 Jahren Ihre Finanzierung über eine Webseite gemacht. Glauben Sie, dass Ihr Ansprechpartner dort noch greifbar ist? Kennen Sie überhaupt noch den Namen der Seite? Macht es nicht eher Sinn, einen kompetenten Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit zu haben?