Umschuldung – Immobilien Wiki

Die meisten Menschen, die ein Haus gebaut oder gekauft haben, finanzierten das mit einem Kredit. Im Moment sind die Zinsen ziemlich niedrig und daher haben viele Kreditnehmer jetzt die Chance umzusteigen und sich dadurch langfristig einen günstigen Zinssatz zu sichern. Vor zehn Jahren, zum Beispiel, betrug der Zinssatz des aufgenommenen Kredits sechs oder sieben Prozent für eine zehnjährige Bindung, heute sind das oft nicht mal fünf Prozent. Daher sollte geprüft werden, ob man aus einem teuren Darlehen kostenlos aussteigen kann. Wenn ja, lohnt sich eine Umschuldung so gut wie immer.

Bei Verträgen mit einem festen Zinssatz ist es grundsätzlich nicht möglich, den Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zu kündigen. Außer, man verkauft die Immobilie oder man möchte den Kredit erweitern. Hier behält sich die Bank jedoch vor, eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zu verlangen. Sollte jedoch ein Bausparvertrag bestehen, kann man eine VFE mit einem Trick umgehen. Und nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist hat der deutsche Gesetzgeber vorgeschrieben, dass man eine Umschuldung sowieso ohne VFE zu erfolgen hat. Umschuldungen sind generell auch bei der Bank möglich, wo schon der erste Vertrag abgeschlossen worden ist. Dadurch verringert sich der bürokratische Aufwand erheblich.

Alternativ zur Umschuldung gibt es die Möglichkeit ein Forward-Darlehen abzuschließen. Damit kann man eine Phase niedriger Zinssätze ausnutzen. Die Rückzahlung erfolgt binnen fünf Jahren, wenn man davon überzeugt ist, dass die Zinsen bis dahin viel höher sein werden als jetzt.
Welche Art der Umschuldung jetzt für einem selbst die beste ist, sollte bei einer ausführlichen Beratung geklärt werden.

Unverzinsliche Einlage – Immobilien Wiki

Bausparer haben es oft mit Begriffen zu tun, die ihnen zwar bekannt vorkommen, ihnen jedoch im Grunde genommen nichts sagen. So ist es auch mit dem Begriff der unverzinslichen Einlage. Was genau ist eine unverzinsliche Einlage, in welchem Zusammenhang wird diese verwendet?

In verschiedenen Bausparverträgen werden von einigen Bausparkassen Tarife angeboten, die eine unverzinsliche Einlage vorsehen. Dies ist natürlich auch bei den Sparkassen und Banken der Fall, die Immobilienfinanzierungen anbieten. Bei diesen Tarifen wird von den Banken und Sparkassen keine Abschlussgebühr verlangt, es wird stattdessen eine Einlage auf ein Sonderkonto, welches unverzinslich ist, eingezahlt. Verzichtet der Bausparer auf das Bauspardarlehen, wird diese eingezahlte Einlage zurückgezahlt. Wird das Darlehen ausgezahlt, wird die Bausparkasse oder Bank diese Einlage einbehalten. Besonders für Bausparer, die beim Abschluss eines Bausparvertrages noch nicht wissen, ob sie den Bausparvertrag zum Bauen verwenden werden, ist diese unverzinsliche Einlage interessant.

Beachten Sie aber auch, dass der Begriff der unverzinslichen Einlagen auch bei anderen Bankgeschäften verwendet wird, wie zum Beispiel bei Termineinlagen. Wer mehr über das Thema der unverzinslichen Einlage wissen möchte, sollte im Netz die gängigen Internetseiten aufrufen. Besonders Bausparer und solche, die es werden wollen, aber auch Immobilienkäufer sollten sich mit diesem Thema näher befassen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung – Immobilien Wiki

Beim Erwerb einer Immobilie ist dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen, in der vom Finanzamt bestätigt wird, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Des Weiteren ist die diese Bescheinigung ein Nachweis dafür, dass der Eigentumsübertragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.

Die Zahlung der Grundsteuer ist keine Voraussetzung für die Eigentumsüberschreibung, trotzdem sind die Grundbuchämter laut § 22Gr ESTG dazu verpflichtet, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen. Ohne Vorlage also keine Eintragung ins Grundbuch. Das bedeutet, ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer ist keine Grundbucheintragung möglich. Auf diese Weise stellen die Grundbuchämter sicher, dass dem Staat keine Steuern entgehen.

Aber nicht immer ist beim Erwerb einer Immobilie eine Unbedenklichkeitserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig. Findet der Immobilienkauf innerhalb der Familie statt, handelt es sich um eine Eigentumsübertragung, bei der keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Unbedenklichkeitserklärungen sind auch in anderen Bereichen nötig. Zum Beispiel in verschiedenen gewerblichen Bereichen bei der Beantragung von Konzessionen.

Umwandlung – Immobilien Wiki

Bei einer Umwandlung von Immobilien werden bisherige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen transformiert. Im weiteren Sinne bezeichnet der Begriff Umwandlung auch die Umfunktionierung von Gewerbeflächen in zu verkaufendes Wohneigentum.

Am häufigsten werden die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Dieser Vorgang dient hauptsächlich der Gewinnerzielung des bisherigen Eigentümers, da dieser die einzelnen Wohnungen insgesamt zu einem höheren Preis verkaufen kann, als die Immobilie in ihrer Gesamtheit.

Rechtlich bedarf es bei der Umwandlung nur einer Eintragung in das Grundbuch, allerdings ergeben sich einige Besonderheiten, die für den neuen Eigentümer der Einheiten nachteilig sein können, dafür aber dem Schutz der Mieter der bisherigen Mietwohnung dienen.
Zum einen haben die bisherigen Mieter der Wohneinheit ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, welches sogar bis zu zwei Monate nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags über die Einheit gilt, zum anderen können sich die Mieter auf einen erweiterten Kündigungsschutz des Mietvertrages berufen. Der neue Eigentümer der umgewandelten Wohnung, welcher automatisch als Vertragspartner in den Mietvertrag einsteigt, kann den Vertrag mindestens drei Jahre ab Eintragung in das Grundbuch nicht für Eigennutzung kündigen. Diese Frist gilt zusätzlich zu der vertraglich festgesetzten Kündigungsfrist und kann durch Rechtsverordnung durch die jeweilige Landesregierung sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, um soziale Härten in Gebieten mit einem besonders knappem Angebot an Mietwohnungen zu verhindern.