Schuldzinsen – Immobilien Wiki

Den Kauf einer Immobilie erledigen nur wenige Menschen aus der Portokasse. Der Normalbürger hat im Vorfeld des Vorhabens zwar so genanntes Eigenkapital angespart, aber das macht in der Regel nur 10 bis 20 Prozent der schlussendlichen Kosten aus, und das ist schon ein guter Startwert. Den Löwenanteil des Kaufpreises müssen die meisten Käufer „finanzieren“, d. h. sie müssen eine Bank (beispielsweise ihre Bausparkasse) bitten, sozusagen in Vorleistung zu gehen.

In der aktuellen (2014) Niedrigzinsphase sind die Vorzüge eines Bausparvertrages eher marginal. Auch Direktbanken bieten beispielsweise ganz unabhängig von solchen Vorlaufsverträgen recht interessante Konditionen für ein Baudarlehen, wobei eine geschickte Verhandlung auch noch mal ein zehntel Prozentpunkt einbringen kann.

Allen Banken gemeinsam ist die Eigenschaft, dass sie Sicherheiten lieben. Beim Baudarlehen besteht die Sicherheit darin, dass sich die kreditgebende Institution immer „erstrangig“ im Grundbuch eintragen lassen will. Das bedeutet: Wenn irgend etwas schief läuft, kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie, und die Bank wird aus dem Erlös erstrangig bedient. Dahinter bleibt meistens kaum noch Geld übrig. Ist im Grundbuch noch eine Last z. B. in Form eines Altdarlehens des bisherigen Eigentümers eingetragen, wird es schwierig mit einem neuen Darlehen, das dann nur im zweiten Rang dort vermerkt werden kann. Da macht kaum eine Bank gern mit, oder sie schraubt den Darlehenszins wegen des erhöhten Risikos ziemlich nach oben.

Wenn alles getan ist hinsichtlich eines erteilten Baudarlehens, dann greifen auch bald die Schuldzinsen, nicht unbedingt gleich im ersten Monat, ab ab dem zweiten Monat sicherlich. Die meisten Baudarlehen sind so gestaltet, dass monatlich eine konstante Summe zurück zu zahlen ist. Dieser monatliche Rückzahlungsbetrag besteht aus einem Tilgungsanteil, um den Kredit insgesamt abzubauen, und einem Schuldzinsenanteil. Da mit der Rückführung der Kreditsumme durch den Tilgungsanteil die Schuldzinsen auf den verbleibenden (reduzierten) Kredit mit jedem Monat etwas kleiner werden, ergibt es sich so, dass bei weiterhin konstanter Rückzahlungsrate der Tilgungsanteil jeden Monat etwas größer und der Anteil an Schuldzinsen jeden Monat ein bisschen kleiner wird.

Entschheidend ist die vereinbarte Laufzeit des Kredits. Eine lange Laufzeit (z. B. 30 Jahre und mehr) bedeutet meistens einen kleinen Tilgungssatz, d. h. man zahlt Monat für Monat Schuldzinsen, und der eigentliche Kredit baut sich kaum merklich ab. Dafür ist aber die monatliche Rate relativ gering, weil eben kaum ein Tilgungsanteil darin enthalten ist. Am Ende zahlt man in der Regel weit mehr als das Doppelte zurück.

Anders verhält es sich, wenn man sich auf eine hohe monatliche Rate einlassen kann, die einen hohen Tilgungsanteil enthält. So lässt sich der Kredit innerhalb von 10 Jahren tilgen, und in der Summe zahlt man vielleicht nur 30-40 Prozent mehr zurück, als man sich ursprünglich geliehen hat. Wie auch immer man sich entscheidet bzw. entscheiden muss, es ist immer eine Gratwanderung zwischen richtig und falsch. Denn im Falle relativ hoher Inflation, könnten einem die Raten nach 20 Jahren auch als ziemlich billig und lächerlich erscheinen.

Autor: Michael Stolterfoht

Michael Stolterfoht ist seit 1988 Vermögensberater bei der DVAG. In der Zeit hat er viele Finanzierungen für den Hausbau und Hauskauf begleitet. Profitieren Sie von seiner Erfahrung und der nachhaltigen Baufinanzierungsplanung, damit Ihr Traum nicht nur erfüllt wird, sondern auch lange gelebt werden kann. Rufen Sie jetzt an und lassen sich kostenlos beraten: 033056 71777

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