Sachwertverfahren

Wofür wird ein Sachwertverfahren benötigt?

Das Sachwertverfahren bestimmt die Verkehrswertermittlung einer Immobilie. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus der jeweiligen Bausubstanz heraus. Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das sogenannte Vergleichswertverfahren mangels Daten nicht verwendet werden kann. Es gibt keine brauchbaren Vergleichswerte. Ebenso ist dies der Fall, wenn das Ertragswertverfahren keine Anwendung findet, weil sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen. Manchmal wird das Sachwertverfahren zusätzlich zu dem Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren eingesetzt, um die jeweiligen Ergebnisse zu validieren.

Benötigte Kriterien für ein gutes Sachwertverfahren sind:

– der Bodenwert,
– die Regelherstellungskosten,
– der Gebäudesachwert,
– die Alterswertminderung,
– der vorläufige Sachwert,
– der Marktanpassungsfaktor,
– das Fazit Sachwertverfahren.

Wie wird ein Sachwertverfahren ermittelt?

Bei der Immobilienbewertung geht es darum, von Objekten, die nicht vermietet sind und es keine geeigneten Vergleichswerte gibt, das Sachwertverfahren anzuwenden. Hier ein praxisnahes Beispiel:
Ein Einfamilienhaus, für das es keinen Vergleichswert gibt, weist eine Brutto-Grundfläche von 250 qm auf. Die Grundstücksfläche beträgt 700 qm und das Baujahr ist 1999. Der Bodenrichtwert liegt bei 240 €/qm. Die Ausstattung ist als mittelmäßig zu beschreiben. Die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit sind der Ausgangspunkt der Berechnungen. Diese werden mit der Brutto-Grundfläche multipliziert. Das Haus hat einen Keller und ausgebauten Dachboden. Die Regelherstellungskosten betragen für das Beispielobjekt ca. 25 000 Euro. Da die Immobilie nicht neu ist, werden die Alterswertminderungskosten abgezogen. Hierfür gibt es eine allgemeingültige Formel: Das Gebäudealter wird mit 100 multipliziert und durch die Gesamtnutzungsdauer geteilt. Der entstandene Wert ist die Wertminderung in Prozenten. Sagen wir die Gesamtnutzungsdauer dieses Hauses beträgt 80 Jahre und es ist jetzt 10 Jahre alt. Der ermitteltet Wert des Grund und Bodens wird addiert und der sogenannte vorläufige Sachwert steht zur Verfügung. In diesem Fall ungefähr 350 000 Euro.

Autor: Michael Stolterfoht

Michael Stolterfoht ist seit 1988 Vermögensberater bei der DVAG. In der Zeit hat er viele Finanzierungen für den Hausbau und Hauskauf begleitet. Profitieren Sie von seiner Erfahrung und der nachhaltigen Baufinanzierungsplanung, damit Ihr Traum nicht nur erfüllt wird, sondern auch lange gelebt werden kann. Rufen Sie jetzt an und lassen sich kostenlos beraten: 033056 71777

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