Sachwertverfahren

Wofür wird ein Sachwertverfahren benötigt?

Das Sachwertverfahren bestimmt die Verkehrswertermittlung einer Immobilie. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus der jeweiligen Bausubstanz heraus. Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das sogenannte Vergleichswertverfahren mangels Daten nicht verwendet werden kann. Es gibt keine brauchbaren Vergleichswerte. Ebenso ist dies der Fall, wenn das Ertragswertverfahren keine Anwendung findet, weil sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen. Manchmal wird das Sachwertverfahren zusätzlich zu dem Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren eingesetzt, um die jeweiligen Ergebnisse zu validieren.

Benötigte Kriterien für ein gutes Sachwertverfahren sind:

– der Bodenwert,
– die Regelherstellungskosten,
– der Gebäudesachwert,
– die Alterswertminderung,
– der vorläufige Sachwert,
– der Marktanpassungsfaktor,
– das Fazit Sachwertverfahren.

Wie wird ein Sachwertverfahren ermittelt?

Bei der Immobilienbewertung geht es darum, von Objekten, die nicht vermietet sind und es keine geeigneten Vergleichswerte gibt, das Sachwertverfahren anzuwenden. Hier ein praxisnahes Beispiel:
Ein Einfamilienhaus, für das es keinen Vergleichswert gibt, weist eine Brutto-Grundfläche von 250 qm auf. Die Grundstücksfläche beträgt 700 qm und das Baujahr ist 1999. Der Bodenrichtwert liegt bei 240 €/qm. Die Ausstattung ist als mittelmäßig zu beschreiben. Die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit sind der Ausgangspunkt der Berechnungen. Diese werden mit der Brutto-Grundfläche multipliziert. Das Haus hat einen Keller und ausgebauten Dachboden. Die Regelherstellungskosten betragen für das Beispielobjekt ca. 25 000 Euro. Da die Immobilie nicht neu ist, werden die Alterswertminderungskosten abgezogen. Hierfür gibt es eine allgemeingültige Formel: Das Gebäudealter wird mit 100 multipliziert und durch die Gesamtnutzungsdauer geteilt. Der entstandene Wert ist die Wertminderung in Prozenten. Sagen wir die Gesamtnutzungsdauer dieses Hauses beträgt 80 Jahre und es ist jetzt 10 Jahre alt. Der ermitteltet Wert des Grund und Bodens wird addiert und der sogenannte vorläufige Sachwert steht zur Verfügung. In diesem Fall ungefähr 350 000 Euro.

Sondernutzungsrecht – Immobilien Wiki

Definition und Bedeutung

Ein Sondernutzungsrecht bezeichnet das Recht beziehungsweise die Erlaubnis einen klar definierten Teil oder Teile des Gemeinschaftseigentums für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Daraus ergeben sich aber auch entsprechende Pflichten hinsichtlich der Pflege und Unterhaltung. Fallen aus dem sondergenutzten Teil Erträge ab, stehen diese dem Sondernutzungs-Inhaber zu. Sondernutzungsrechte werden also in der Regel bei Eigentümergemeinschaften in Eigentumswohnanlagen vereinbart. Eines von zahlreichen Beispielen ist die Nutzung eines Geräteschuppens, der auf dem Gemeinschaftsgrundstück steht. Die Nutzung ist dem Begünstigen allein überlassen. Für eventuelle Schäden an dem Schuppen muss der Sondernutzungs-Inhaber selbst aufkommen. Dies wird mit dem Begünstigten explizit vereinbart, denn andernfalls kämen alle Eigentümer für die Kosten des Sondernutzungsgegenstandes auf, was an der Lebenswirklichkeit vorbei ginge.

Treffen der Vereinbarung und mögliche Fehler

Wie schon erwähnt, handelt es sich bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts um eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern. Sie bedarf keiner besonderen Form und muss nicht einmal in das Grundbuch eingetragen werden. Ist dies so der Fall, handelt es sich um ein so genanntes rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht. Die Vereinbarung gilt ausschließlich zwischen jene Eigentümer, die daran beteiligt waren, nicht aber etwa für einen neuen Wohnungseigentümer.
Daraus wird klar, dass es sinnvoll ist, das Sondernutzungsrecht notariell zu beglaubigen und in das Grundbuch eintragen zu lassen. Hier spricht man dann von einem schuldrechtlich und dinglich wirkenden Sondernutzungsrecht, welches seine Wirkung auf den neuen Eigentümer überträgt.
Oftmals, insbesondere bei Privatverkäufen werden bestehende Sondernutzungsvereinbarungen nicht ausreichend kommuniziert.

Beispiel zur Veranschaulichung

Ein konstruiertes aber lebensnahes Negativbeispiel ist folgendes:
Alle Gartenflächen einer Reihenhaussiedlung sind Gemeinschaftseigentum. Ein Eigentümer pflegt, bepflanzt und nutzt den Vorgarten seines Hauses für sich alleine über lange Jahre. Von der Rechtslage ist er nicht ausreichend in Kenntnis und nunmehr der Überzeugung, es sei für die Fläche ein Sondernutzungsrecht begründet. Er verkauft das Haus mit der falschen Information an den neuen Eigentümer. Dieser stellt in dem Vorgarten eine tonnenschwere Bronzekanone auf, die schlecht gesichert und zudem auch noch Anziehungspunkt für spielende Kinder ist. Ein nunmehr neu eingezogener, rechtskundiger Nachbar weist auf die Gefahr und die missbräuchliche Nutzung hin. Es eskaliert ein Nachbarschaftstreit aus reinem Nichtwissen heraus.
Daher ist es beim Kauf einer Immobilie zwingend geboten, hierüber in umfassender Kenntnis zu sein. Seriöse Makler und Notare wissen aber um die Problematik und beachten dies.

Schuldzinsen – Immobilien Wiki

Den Kauf einer Immobilie erledigen nur wenige Menschen aus der Portokasse. Der Normalbürger hat im Vorfeld des Vorhabens zwar so genanntes Eigenkapital angespart, aber das macht in der Regel nur 10 bis 20 Prozent der schlussendlichen Kosten aus, und das ist schon ein guter Startwert. Den Löwenanteil des Kaufpreises müssen die meisten Käufer „finanzieren“, d. h. sie müssen eine Bank (beispielsweise ihre Bausparkasse) bitten, sozusagen in Vorleistung zu gehen.

In der aktuellen (2014) Niedrigzinsphase sind die Vorzüge eines Bausparvertrages eher marginal. Auch Direktbanken bieten beispielsweise ganz unabhängig von solchen Vorlaufsverträgen recht interessante Konditionen für ein Baudarlehen, wobei eine geschickte Verhandlung auch noch mal ein zehntel Prozentpunkt einbringen kann.

Allen Banken gemeinsam ist die Eigenschaft, dass sie Sicherheiten lieben. Beim Baudarlehen besteht die Sicherheit darin, dass sich die kreditgebende Institution immer „erstrangig“ im Grundbuch eintragen lassen will. Das bedeutet: Wenn irgend etwas schief läuft, kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie, und die Bank wird aus dem Erlös erstrangig bedient. Dahinter bleibt meistens kaum noch Geld übrig. Ist im Grundbuch noch eine Last z. B. in Form eines Altdarlehens des bisherigen Eigentümers eingetragen, wird es schwierig mit einem neuen Darlehen, das dann nur im zweiten Rang dort vermerkt werden kann. Da macht kaum eine Bank gern mit, oder sie schraubt den Darlehenszins wegen des erhöhten Risikos ziemlich nach oben.

Wenn alles getan ist hinsichtlich eines erteilten Baudarlehens, dann greifen auch bald die Schuldzinsen, nicht unbedingt gleich im ersten Monat, ab ab dem zweiten Monat sicherlich. Die meisten Baudarlehen sind so gestaltet, dass monatlich eine konstante Summe zurück zu zahlen ist. Dieser monatliche Rückzahlungsbetrag besteht aus einem Tilgungsanteil, um den Kredit insgesamt abzubauen, und einem Schuldzinsenanteil. Da mit der Rückführung der Kreditsumme durch den Tilgungsanteil die Schuldzinsen auf den verbleibenden (reduzierten) Kredit mit jedem Monat etwas kleiner werden, ergibt es sich so, dass bei weiterhin konstanter Rückzahlungsrate der Tilgungsanteil jeden Monat etwas größer und der Anteil an Schuldzinsen jeden Monat ein bisschen kleiner wird.

Entschheidend ist die vereinbarte Laufzeit des Kredits. Eine lange Laufzeit (z. B. 30 Jahre und mehr) bedeutet meistens einen kleinen Tilgungssatz, d. h. man zahlt Monat für Monat Schuldzinsen, und der eigentliche Kredit baut sich kaum merklich ab. Dafür ist aber die monatliche Rate relativ gering, weil eben kaum ein Tilgungsanteil darin enthalten ist. Am Ende zahlt man in der Regel weit mehr als das Doppelte zurück.

Anders verhält es sich, wenn man sich auf eine hohe monatliche Rate einlassen kann, die einen hohen Tilgungsanteil enthält. So lässt sich der Kredit innerhalb von 10 Jahren tilgen, und in der Summe zahlt man vielleicht nur 30-40 Prozent mehr zurück, als man sich ursprünglich geliehen hat. Wie auch immer man sich entscheidet bzw. entscheiden muss, es ist immer eine Gratwanderung zwischen richtig und falsch. Denn im Falle relativ hoher Inflation, könnten einem die Raten nach 20 Jahren auch als ziemlich billig und lächerlich erscheinen.

Schuldübernahme – Immobilien Wiki

Vom Bauen bis zum Kaufen einer Immobilie

Hauskauf oder Bauen was ist bei der Entscheidung zu beachten

Günstiges Baugeld lockt viele Bürger in ein Eigenheim. Mit niedrigen Zinsen werben die Banken und die Mieten steigen. Der Traum vom eigenen Haus und nicht mehr nervenden Nachbarn verlockt schnell zur Finanzierungsberatung in die Bank.
Das Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie sind in den meisten Fällen günstiger als die Miete. Der Bauzinsvergleich von verschiedenen Banken und Kreditgebern kann über Jahre Tausende von Euro einsparen. Aber aufgepasst, denn niedrige Zinsen bedeuten eine lang andauernde Ratenzahlung. Um nicht in die Schuldenfalle der niedrigen Zinsen von ein Prozent zu geraten ist es wichtig hohe Tilgungsraten für die Baufinanzierung abzuschließen. Das bedeutet viel tilgen um schneller Schuldenfrei zu sein.
Um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen muss nicht unbedingt ein Hausbau stattfinden. Es gibt auch die Möglichkeit einen Neubau oder eine ältere Immobilie zu kaufen. Vorteil ist bei einer fertigen Immobilie, dass ein Risiko von versteckten Baukosten niedriger ist. Dies ist nur der Fall, wenn es sich um eine Immobilie im guten Zustand handelt. Bei einer älteren Immobilie ist es ratsamer, einen Fachmann oder Gutachter miteinzubeziehen. Dies ist allgemein bei jedem fertigen Haus sinnvoll.

Das richtige Haus entdeckt stellt sich nur noch die Frage der Schuldübernahme des Verkäufers.

Bei der Schuldübernahme handelt es sich um die Übergabe des Darlehensvertrages auf den neuen Besitzer. Die Übernahme und Abtrettung von Rechten und Pflichten an Grundstück und Haus erfolgt notariell und mit Absprache der Gläubiger. Eingetragen wird der neue Eigentümer und damit Darlehensnehmer in das Grundbuch. Der bisherige Schuldner tritt seine Schuld an den Dritten ab und ist Schulden frei.
Vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie ist es ratsam, sich umfangreich beraten zu lassen. So entgehen Bauherren der Schuldenfalle und profitieren optimal vom Baugeld und Eigenheim.

Sofortdarlehen – Immobilien Wiki

Bei einer Baufinanzierung ist oftmals schnelles Handeln erforderlich, wenn günstig eine Immobilie zur Verfügung steht. Nicht jeder hat jedoch einen Bausparvertrag abgeschlossen oder die Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens erfüllt. Wer noch einige Zeit auf seine Zuteilung warten muss, kann trotzdem an Geld von seiner Bausparkasse kommen. Es besteht die Möglichkeit, ein sogenanntes Bauspar-Sofortdarlehen zu beantragen. Die Konditionen sind allerdings anders gestaltet als bei einem üblichen Bauspardarlehen.
Der Darlehensnehmer profitiert nicht von den sonst üblichen, günstigeren Bausparzinsen. Die Finanzierung erfolgt zu marktüblichen Zinsen, die meist weit über denen eines zuteilungsreifen Bauspardarlehens liegen. Bei diesem Sofortdarlehen handelt es sich um eine Darlehensvariante, die tilgungsfrei ist und ausschließlich verzinst wird. Der Sparer zahlt parallel in einen Bausparvertrag ein und tilgt bei der Zuteilung des Bausparvertrages das Darlehen zum gegebenen Zeitpunkt.

Sollzinsbindung – Immobilien Wiki

Viele Käufer und Bauherren von Immobilien haben kein ausreichendes Eigenkapital zur Finanzierung ihrer geplanten Immobilie. Daher nehmen sie ein Darlehen auf. Ein Darlehen hat zwei Besonderheiten. Einmal die Rückzahlung, die häufigste Form ist die monatliche Rückzahlung. Es kann auch vereinbart werden, dass die Rückzahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt. Die zweite Besonderheit ist die Verzinsung. Der zugrunde liegende Zinssatz ist abhängig von dem aktuellen Zinsniveau. Da der Zinssatz sich zukünftig verändern kann, insbesondere, dass er steigt, bieten Banken hier die Besonderheit an, dass der Kreditnehmer eine Zinsfestschreibung vornehmen kann.

Sollzinsbindung

Der Kreditnehmer kann den vereinbarten Zinssatz für eine bestimmte Zeit festschreiben. In der Regel erfolgt die Zinsbindung für fünf oder zehn Jahre. Der Kunde hat damit den Vorteil, dass er eine Planungssicherheit hat. Er weiß, dass während dieser Laufzeit der Zinssatz sich nicht verändern kann. Diese Planungssicherheit ist insbesondere in einer Phase niedriger Zinssätze sehr vorteilhaft. Man kann sich mit der Sollzinsbindung langfristig diesen niedrigen Kreditzinssatz sichern. In Phasen hoher Kreditzinsen eignet sich eine Sollzinsbindung nicht. Hier ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditzinssatz steigt, niedriger als die Wahrscheinlichkeit, dass er sinkt. Wenn man sich dennoch für eine Zinsbindung entscheidet, ist es zu empfehlen eine möglichst kurze Zinsbindungsfrist zu wählen. Ein anderes Wort für Sollzinsbindung ist Festzinsvereinbarung.

Sollzinssatz – Immobilien Wiki

Der Sollzinssatz wird auch häufig als Nominalzins bezeichnet, das ist der Zinssatz, der für die Kosten bei einem Kredit verantwortlich ist. In den meisten Fällen wird er dabei als Prozentwert angegeben und bezieht sich auf ein ganzes Jahr.
Vor Abschluss eines Kredites, zum Beispiel beim Immobilienkauf, ist es äußerst wichtig den Sollzinssatz zu erfahren, da dieser genaue Auskunft darüber gibt, wie viel die jeweilige Bank an Kosten für die Kreditvergabe verlangt. Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Sollzinssatz von 5 Prozent, wären das pro Jahr 5.000 Euro an Zinskosten. Durch eine regelmäßige Tilgung verringert sich im Laufe der Zeit die Zinszahlung.
Beim Sollzins handelt es sich um einen festen oder auch veränderlichen Zinssatz. Wird bei einem Kreditvertrag ein fester Zins vereinbart, bleibt dieser über die gesamte Laufzeit gleich. Bei einem veränderlichen (auch variablen genannt), kann sich dieser während der Laufzeit nach oben oder unten verändern. Bei Kreditverträgen mit langer Laufzeit, wird häufig ein variabler Zinssatz vereinbart, der nach etwa 10 Jahren der aktuellen Situation angepasst wird.