Nachrangfinanzierung – Immobilien Wiki

Leiht sich ein Kreditnehmer ein Darlehen bei einer Bank, muss er für das ihm zur Verfügung gestellte Geld Sicherheiten hinterlegen. Diese Sicherheit kann über eine Nachrangfinanzierung gestellt werden. Ein Grundpfandrecht wird auf den Namen des Kreditgebers im Grundbuch eingetragen. Bevor ein Geldgeber einen Kredit auf diese Weise finanziert, sollte er Einsicht in das Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt nehmen, um festzustellen, ob bereits weitere Grundpfandrechte vorrangig getragen sind.

Vorrangige Eintragung

Diese Art der Darlehensfinanzierung stellt ein hohes Kreditausfallrisiko für den Gläubiger dar. Je mehr derartige Grundpfandrechte in einem Grundbuch eingetragen sind, desto vorsichtiger muss der Kreditgeber sein, denn die höchste Kreditsicherheit erhält der Gläubiger, dessen Name im Grundbuch vorrangig eingetragen ist. Alle nachfolgenden Gläubiger werden als nachrangig bezeichnet, sie müssen hinter den vorrangigen Gläubigern zurückstehen. Sie können damit in die unschöne Situation eines teilweisen oder kompletten Kreditausfalls geraten. Idealerweise bringt der Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 60 Prozent mit, die verbleibenden 40 Prozent werden über die Nachrangfinanzierung realisiert. In diesem Fall muss der Kreditnehmer einen Aufschlag in Höhe von gut 0,5 Prozent aufgrund des höheren Kreditausfallrisikos in seine Kreditkosten einrechnen. Der Kreditnehmer sollte im Falle von zwei oder mehr Darlehen zunächst das mit dem ungünstigeren Zinssatz abbezahlen und darauf achten, dass für das erstrangige Darlehen eine längere Laufzeit vereinbart wird.

Beleihungswert

Die Bank setzt den Beleihungswert der Immobilie in der Regel 10 bis 25 Prozent unter dem Kaufpreis der Immobilie an. Es besteht die Möglichkeit, Darlehen verschiedener Banken zu kombinieren. Allerdings wird sich aufgrund des hohen Kreditausfallrisikos nicht so leicht eine Bank finden, die auf ein derartiges Finanzierungsmodell eingeht. In der Regel besteht der Kreditgeber auf die vorrangige Absicherung seines gewährten Kredits im Grundbuch. Der zukünftige Immobilienbesitzer muss die Nebenkosten für den Immobilienerwerb, das heißt, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt, mit in die Höhe der Darlehenssumme einrechnen.

Bauspardarlehen

Die Aufstellung, die der Kreditnehmer von seinem Gläubiger über die Berechnung des aufzunehmenden Darlehns erhält, sollte den Auszahlungsbetrag, die monatliche Belastung, die Zinsbindung und alle weiteren wichtigen Nebenkosten enthalten. In diesem Zusammenhang sollten Häuslebauer darüber informiert sein, dass Bauspardarlehen das klassische Modell für eine Nachrangfinanzierung sind, da die Bausparkassen in der Regel keine Zinsaufschläge berechnen. Bausparkassen zeigen sich im Falle einer schon längeren Geschäftsbeziehung zu einem zuverlässigen Kreditnehmer entgegenkommender und begnügen sich zur Absicherung ihres Kreditausfallrisikos mit einer nachrangigen Eintragung im Grundbuch. Vorrangig eingetragene Grundschulden und das gewährte Darlehen belaufen sich dann in der Regel jedoch auf nicht mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes.

Autor: Michael Stolterfoht

Michael Stolterfoht ist seit 1988 Vermögensberater bei der DVAG. In der Zeit hat er viele Finanzierungen für den Hausbau und Hauskauf begleitet. Profitieren Sie von seiner Erfahrung und der nachhaltigen Baufinanzierungsplanung, damit Ihr Traum nicht nur erfüllt wird, sondern auch lange gelebt werden kann. Rufen Sie jetzt an und lassen sich kostenlos beraten: 033056 71777

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