Nominalzins – Immobilien Wiki

Immobilien werden in der heutigen Zeit meist durch Kredite finanziert. Es ist besonders attraktiv, wenn niedrige Zinsen zu zahlen sind. Der Nomimalzins ist der Zinssatz, der angibt, wie hoch die Zinsen für den reinen Darlehensbetrag sind. Dieser Zinssatz wird auf ein Jahr berechnet und angegeben.
Im Nominalzinssatz sind die Gebühren und weiteren Kosten für das Darlehen nicht enthalten, daher ist er für einen Kostenvergleich von Krediten verschiedener Wettbewerber nicht geeignet.
Die Kosten eines Kredites sind in dem Effektivzinssatz enthalten und auch dieser Zinssatz wird über den Zeitraum eines Jahres angegeben. Durch den Vergleich des effektiven Jahreszinses der Darlehen verschiedener Geldinstitute oder weiterer Kreditgeber lässt sich das preisgünstigste Angebot ermitteln.
Bei einem Darlehen ist neben den Zinsen auch die Tilgung zu berücksichtigen. Je höher die Tilgung bei einem Immobilienkredit ist, desto schneller der Kredit zurückgezahlt. Durch eine möglichst kurzfristige Rückzahlung werden auch die Gesamtkosten der Finanzierung niedrig gehalten, da die Zinsen für jedes Jahr der Laufzeit des Darlehens anfallen.

Nachrangfinanzierung – Immobilien Wiki

Leiht sich ein Kreditnehmer ein Darlehen bei einer Bank, muss er für das ihm zur Verfügung gestellte Geld Sicherheiten hinterlegen. Diese Sicherheit kann über eine Nachrangfinanzierung gestellt werden. Ein Grundpfandrecht wird auf den Namen des Kreditgebers im Grundbuch eingetragen. Bevor ein Geldgeber einen Kredit auf diese Weise finanziert, sollte er Einsicht in das Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt nehmen, um festzustellen, ob bereits weitere Grundpfandrechte vorrangig getragen sind.

Vorrangige Eintragung

Diese Art der Darlehensfinanzierung stellt ein hohes Kreditausfallrisiko für den Gläubiger dar. Je mehr derartige Grundpfandrechte in einem Grundbuch eingetragen sind, desto vorsichtiger muss der Kreditgeber sein, denn die höchste Kreditsicherheit erhält der Gläubiger, dessen Name im Grundbuch vorrangig eingetragen ist. Alle nachfolgenden Gläubiger werden als nachrangig bezeichnet, sie müssen hinter den vorrangigen Gläubigern zurückstehen. Sie können damit in die unschöne Situation eines teilweisen oder kompletten Kreditausfalls geraten. Idealerweise bringt der Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 60 Prozent mit, die verbleibenden 40 Prozent werden über die Nachrangfinanzierung realisiert. In diesem Fall muss der Kreditnehmer einen Aufschlag in Höhe von gut 0,5 Prozent aufgrund des höheren Kreditausfallrisikos in seine Kreditkosten einrechnen. Der Kreditnehmer sollte im Falle von zwei oder mehr Darlehen zunächst das mit dem ungünstigeren Zinssatz abbezahlen und darauf achten, dass für das erstrangige Darlehen eine längere Laufzeit vereinbart wird.

Beleihungswert

Die Bank setzt den Beleihungswert der Immobilie in der Regel 10 bis 25 Prozent unter dem Kaufpreis der Immobilie an. Es besteht die Möglichkeit, Darlehen verschiedener Banken zu kombinieren. Allerdings wird sich aufgrund des hohen Kreditausfallrisikos nicht so leicht eine Bank finden, die auf ein derartiges Finanzierungsmodell eingeht. In der Regel besteht der Kreditgeber auf die vorrangige Absicherung seines gewährten Kredits im Grundbuch. Der zukünftige Immobilienbesitzer muss die Nebenkosten für den Immobilienerwerb, das heißt, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt, mit in die Höhe der Darlehenssumme einrechnen.

Bauspardarlehen

Die Aufstellung, die der Kreditnehmer von seinem Gläubiger über die Berechnung des aufzunehmenden Darlehns erhält, sollte den Auszahlungsbetrag, die monatliche Belastung, die Zinsbindung und alle weiteren wichtigen Nebenkosten enthalten. In diesem Zusammenhang sollten Häuslebauer darüber informiert sein, dass Bauspardarlehen das klassische Modell für eine Nachrangfinanzierung sind, da die Bausparkassen in der Regel keine Zinsaufschläge berechnen. Bausparkassen zeigen sich im Falle einer schon längeren Geschäftsbeziehung zu einem zuverlässigen Kreditnehmer entgegenkommender und begnügen sich zur Absicherung ihres Kreditausfallrisikos mit einer nachrangigen Eintragung im Grundbuch. Vorrangig eingetragene Grundschulden und das gewährte Darlehen belaufen sich dann in der Regel jedoch auf nicht mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes.

Notaranderkonto – Immobilien Wiki

Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie wechselt in der Regel nicht nur eine Immobilie, sondern zugleich auch ein relativ großer Geldbetrag den Besitzer. Vielleicht steckt hier gerade in dem Wort „zugleich“ eine besondere Problematik. Denn es erfordert eine gehörige Portion an Mut und Vertrauen, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen, immerhin kennen sich Käufer und Verkäufer in der Regel kaum persönlich.

Dem Käufer gehört erst dann die Immobilie, wenn diese auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen wurde. In manchen Fällen kommen erst bei diesem Prozess bestehende Grundbucheinträge zu Tage, so genannte Lasten wie ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht für einen Nachbarn oder Altschulden (alte Hypotheken), die weder der Verkäufer noch der Makler bisher erwähnt haben. Gerade weil schon so viele Menschen bei Immobilienkäufen so schlechte Erfahrungen gemacht haben, hat es sich sehr bewährt, den Notar als neutrale Vertrauensperson in die Geschäftsabwicklung einzubinden.

Aus praktischen Gründen ist es meistens der den Kauf beurkundende Notar, der für die Geschäftsabwicklung sozusagen als Zwischenpuffer ein auf seinen Namen lautendes, leeres Konto zur Verfügung stellt. Die vereinbarte Kaufsumme kann dann auf diesem Konto, auf das ausschließlich der Notar Zugriff hat, zwischen gelagert werden. Die Kaufsumme setzt sich ohnehin oft aus mehreren Chargen zusammen: ein Teil kommt z. B. von einem Bausparvertrag, ein anderer Teil aus dem Betrieb, und wieder ein anderer Teil vom Sparkonto, bei dem auch noch Quartalsfristen zu berücksichtigen sind. Auch aus diesem Grunde ist so ein Notaranderkonto als Sammelstelle sinnvoll und praktisch.

Der Notar prüft dann im Verlauf alle Facetten, die mit so einem Immobilienkauf verbunden sind. Besonders wichtig ist dabei die Grundbucheintragung und dessen Übereinstimmung mit den Aussagen und Vereinbarungen im Kaufvertrag. Erst dann, wenn alles seine Richtigkeit hat, und das kann mehrere Wochen dauern, ist der Notar berechtigt und verpflichtet, das Guthaben auf dem Notaranderkonto auf ein Konto des Verkäufers zu übertragen. Was mit den inzwischen auf dem Notaranderkonto angefallenen Zinsen geschieht, und wer die (geringfügige) Gebühr für das Notaranderkonto übernimmt, auch das ist eine Verhandlungssache, die z. B. durchaus im Kaufvertrag festgelegt werden sollte, um das Geschäft am Ende nicht wegen eines banalen Streits platzen zu lassen.

Notarieller Kaufpreis – Immobilien Wiki

Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, so ist dieser Vorgang mittels eines Kaufvertrages durch einen Notar zu beurkunden. Der im notariellen Kaufvertrag festgelegte Preis für die zu erwerbende Immobilie nennt man im Rechtsverkehr den notariellen Kaufpreis. Nach diesem ermittelten Wert errechnen sich die Gebühren für den Notar, die Höhe der Grunderwerbssteuer, die steuerliche Abschreibung und die Beleihungswertermittlung. Dabei sind auch die Vorgänge zu beachten, die man auf den ersten Blick vielleicht nicht unbedingt mit einem notariellen Kaufvertrag und der Wertermittlung einer Immobilie in Verbindung bringt.

Vorsicht bei Nebenabreden

Diese Vorgänge nennt man Nebenabreden, die, fließen sie nicht in die Beurkundung und die Ermittlung des notariellen Kaufpreises ein, den gesamten Kaufvertrag unwirksam werden lassen können. Solche Nebenabreden betreffen zum Beispiel die Ausstattung und den Zustand einer Immobilie. So kann die Übernahme einer Einbauküche den notariellen Kaufpreis in die Höhe treiben und damit auch die anfallenden Nebenkosten. Daher gehen die beteiligten Parteien oft dazu über, den Wert für diese Einbauküche in den Kaufpreis einzurechnen, da Inventar nicht grunderwerbssteuerpflichtig ist. Hier wird im Kaufvertrag ein realistischer Barwert für diesen Mehrwert eingesetzt, der zur Folge hat, dass sich die zu entrichtende Grunderwerbssteuer vermindert, da sich diese dann nicht mehr am notariellen Kaufpreis, sondern am eigentlichen Kaufpreis der Immobilie orientiert. Verkäufer und Käufer können natürlich freie Vereinbarungen hinsichtlich des Verkaufs und des Erwerbs der Immobilie treffen, solange der anschließend zu beurkundende Kaufvertrag nicht gegen geltendes Recht verstößt. Die Aufgabe des Notars liegt darin, dieses Rechtsgeschäft entsprechend den Vorschriften der notariellen Beurkundung abzuwickeln und die involvierten Parteien auf eventuelle Gefahren hinzuweisen.

Scheingeschäfte

So können freie, nicht beurkundete Absprachen zwischen den involvierten Parteien anschließend zu Unstimmigkeiten bis hin zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Vorsicht ist geboten, wenn der notariell festgelegte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht. Der beurkundete Kaufpreis ist in diesem Fall niedriger angesetzt und entspricht nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Dieses illegale Verfahren nennt man „Unterbriefen“. Je niedriger der notarielle Kaufpreis, desto geringer die Nebenkosten! Hier seien insbesondere die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer, die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt und eine eventuelle Makler-Courtage genannt. Es handelt sich um eine schädliche Nebenabrede. Nach § 313 BGB ist dieser notarielle Kaufvertrag aufgrund des ihm zugrundeliegenden Scheingeschäfts und wegen Formmangels nach § 125 BGB nichtig. Dieser notarielle Kaufvertrag entspricht nicht dem tatsächlichen Willen der involvierten Parteien. Wird dieser Betrug in Form der Falschbeurkundung und der Steuerhinterziehung aufgedeckt, hat das strafrelevante Konsequenzen zur Folge.