Makler Alleinauftrag – Immobilien Wiki

Der Makler-Alleinvertrag wird auch Exklusivvertrag genannt.
Er ist eine besondere Art des Maklervertrages: Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag verpflichtet sich der Makler tätig zu werden und genießt als Gegenleistung Konkurrenzschutz – der Auftraggeber darf keine weiteren Makler beauftragen.
Beim Makler-Alleinauftrag unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen Arten:

Einfacher Alleinauftrag

Es darf nur ein Makler für den Auftrag engagiert werden, allerdings steht es dem Auftraggeber frei, sich selber nach Abnehmern für seine Immobilie umzuschauen. Gelingt es dem Auftraggeber selber, sein Objekt erfolgreich zu vermarkten, muss er keine Provision an den Makler zahlen. Dieser bekommt in diesem Fall noch nicht einmal seine bisherigen Ausgaben, zum Beispiel für Porto oder Exposé, erstattet.
Der einfache Makler-Alleinauftrag kann als Formularvertrag aufgesetzt sein und bedarf keiner weiteren Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. Er kann durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers automatisch vereinbart werden.

Qualifizierter Makler-Alleinauftrag

Diese Vertragsart schützt den Immobilienmakler davor, seinen Provisionsanspruch zu verlieren.
Der Auftraggeber verpflichtet sich nur einen Makler zu beauftragen und eventuelle Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen. Solch eine Vereinbarung wird Verweisungsklausel genannt.
Ein qualifizierter Makler-Alleinauftrag ist nur als Individualvereinbarung möglich. Damit ist gemeint, dass der Vertrag zu dieser Art Auftrag bei jedem Fall neu erstellt werden muss. Vorformulierte Verträge sind nur dann zulässig, wenn die Passage mit der Verweisungsklausel zusätzlich, am besten handschriftlich, vereinbart wurde.
Eine Verankerung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nicht gestattet und gilt als ungültig. In diesem Fall bräuchte der Auftraggeber keine Provision bezahlen.

Grundsätzlich sollte immer ein Makler-Alleinauftrag dem einfachen Maklervertrag vorgezogen werden. Sind zum Beispiel mehrere Makler mit einem Auftrag betraut, ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch, dass einer der anderen Makler das Geschäft abschließt und die anderen Vermittler ihre Ausgaben nicht erstattet bekommen. Das könnte sie im Vorfeld dazu veranlassen, die Ausgaben und Bemühungen möglichst gering zu halten, da es bei einem einfachen Maklervertrag keine Handlungspflicht für den Makler gibt. Der Auftraggeber müsste auf diese Weise evtl. länger auf den erfolgreichen Abschluss seines Auftrages warten, da sich die Makler zunächst um die lukrativeren Alleinaufträge kümmern würden.

Mietspiegel – Immobilien Wiki

Der Mietspiegel wird in § 588 BGB geregelt und ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Mieterhöhungen werden meist mit dem Mietspiegel begründet. Der Mietspiegel wird von Städten in Zusammenarbeit mit Mietern sowie Mieterverbänden aufgestellt. Er bezieht sich immer auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und da es keine Verpflichtung zur Aufstellung eines solchen Mietspiegels gibt, haben manche Gemeinden diesen auch nicht.

Ziel des Mietspiegels ist es, die ortsübliche Vergleichsmiete zu konkretisieren. 1974 kam es zur Einführung des Mietspiegels.

Der Mietspiegel wird unter Einbeziehung einiger wichtiger Kriterien erstellt. Diese Kriterien sind beispielsweise Lage und Baujahr des Hauses,Qualität der Wohnausstattung sowie Energieverbrauch durch Wärmedämmung oder sonstigem. So kann ein Wohnungsanbieter anhand des Mietspiegels beispielsweise den Mietzins berechnen, den er monatlich einnehmen würde. Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bezüglich einer Mietzinserhöhung, kann der Mietspiegel herangezogen werden. Auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen fällt der Mietspiegel ins Gewicht. Aber nur wenn es sich um einen sogenannten qualifizieren Mietspiegel handelt, ist dieser auch bindend. Anderenfalls kann ein Vermieter eine Mieterhöhung auch durch beispielsweise Gutachten durchsetzen.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet werden. Danach muss er von den verschiedenen Interessengemeinschaften für Vermieter und Mieter sowie der Gemeinde oder der Stadt genehmigt werden. Der qualifizierte Mietspiegel wird sodann von der Gemeinde beschlossen und in den Amtsblättern veröffentlicht.

Mietkauf – Immobilien Wiki

Unter dem Mietkauf versteht man eine Art von Mietvertrag, bei welchem der Mieter das Recht erhält, innerhalb einer bestimmten Frist die gemietete Immobilie zu kaufen.

Nach deutschem Recht wird der spätere Kaufpreis im Vorhinein festgelegt, wobei die bis dahin gezahlten Mietzahlungen größtenteils angerechnet werden. Der geringe Anteil der einbehaltenen Mietzahlungen dient als Preis für die Stundung der Zahlung.

Der Mietkauf tritt in zwei Varianten auf:

1)Der klassische Mietkauf
Hier verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu kaufen. Nach Ablauf der Frist wird der vorher ausgehandelte Preis, der in der Regel Zinsen für die Zahlungsstundung enthält, mit den bereits bezahlten Mieten gegengerechnet.

2)Optionskauf
Bei dieser Variante ist der spätere Kauf nicht verpflichtend, sondern eine Option für den Mieter. Als Gegenzug dafür, dass der Mieter hier Teilhaber an einer Wohnungsgenossenschaft wird, erwirbt diese seine Wunschimmobilie, vermietet diese an ihn und gibt ihm eine spätere Kaufmöglichkeit.

Aus steuerlicher Sicht ist der Mietkauf nicht unbedingt gleichbedeutend mit dem ähnlichen Leasing. Anders als beim Leasing geht beim Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum sofort auf den Käufer über. Das juristische Eigentum wird erst nach Zahlung der letzten Rate übertragen. Somit ergibt sich eher eine Vergleichbarkeit mit einer Ratenzahlung als mit dem klassischen Leasingvertrag.

Marge – Immobilien Wiki

Der Begriff Marge steht für die Differenz zwischen Verkaufspreis und Bezugspreis und wird prozentual zum Verkaufspreis ausgedrückt. Diese Differenz wird auch Handelsspanne genannt.

Beim Hauskauf kalkuliert das beauftragte Bauunternehmen mit Erträgen und Kosten, die miteinander gegengerechnet werden. Neben den laufenden Kosten, wie den Lohnkosten und den Kosten für die Beschaffung von Baumaterialien hat das Unternehmen Interesse daran einen Gewinn zu erwirtschaften, um gegenüber Mitstreitern wirtschaftlich zu bleiben. Der Differenzbetrag zwischen dem Betrag für alle Kosten und dem Gesamtbetrag, ist die Gewinnmarge des Bauunternehmens. Gewinne können später in neue Investitionen des Konzerns oder in höhere Gehälter fließen.

In Deutschland unterliegen Marge und Gewinn von Gesellschaften und Körperschaften der Steuerpflicht.

Maklervertrag – Immobilien Wiki

Gelingt es einem Makler, eine Immobilie nachzuweisen, so ist ihm ein Lohnanspruch entstanden und ein Maklervertrag zu Stande gekommen. Dies bedeutet, dass bei einem Maklervertrag kein konkreter, schriftlicher Auftrag durch einen Immobiliesuchenden mit dem Makler vorhanden sein muss. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Makler sich als solcher zu erkennen gibt, und der Kaufinteressent durch diesen Makler Kenntnis von einer Immobilie erlangt hat, welche er danach kauft.

Der erfolgreiche Nachweis selbst ist die einzig erforderliche Handlung die den Maklervertrag begründet. Zu Weiterem ist der Makler nicht verpflichtet. Das Abhalten von Besichtigungen, das Überreichen von Informationsmaterialien (wie Fotos, Objekt- und Lagebeschreibungen, Pläne), das Vorbesprechen des Kaufvertragsentwurfs und das Begleiten zum Kaufvertragsabschluss beim Notar sind lediglich Serviceleistungen, die man von einem guten Makler erwarten darf.

Im Zusammenhang mit dem Immobilienneubau ist zu beachten, dass der Provisionsanspruch des Maklers sich nicht nur auf den reinen Grundstückspreis beziehen kann, sondern in einigen Fällen auch noch auf das zu errichtende Gebäude. Wenn nämlich der Makler neben dem Grundstück auch noch den Vertrag mit dem Bauträger oder Architekten vermittelt hat. Dann errechnet sich die Höhe der Courtage aus sämtlichen Baukosten, inklusive Fahrzeugunterstellplätzen, Außenanlagen etc.
Gesetzliche Regelungen zum Maklervertrag sind in den Vorschriften der §§ 652-655 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu finden.

Leicht zu verwechseln ist dieser Begriff mit dem Maklerauftrag, der in der Praxis meist aber zwischen dem Immobilieneingentümer und dem Makler geschlossen wird.