Geschossfläche – Immobilien Wiki

Geschossfläche (GF)

Grundlage für die Berechnung der Geschossfläche ist § 20 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (kurz: Baunutzungsverordnung). Diese definiert die Geschossfläche als Summe der Flächen, die auf Höhe jedes Vollgeschosses nach den Außenmaßen der Gebäude ermittelt werden.

Beispiel 1 – Ein kleiner Flachdach-Bungalow mit folgenden Merkmalen:
Außenmaßen: 7m auf 10m
Geschossanzahl: 1
Ergebnis: Es ergibt sich eine Geschossfläche von 70m².

Nebenanlagen
Sogenannte Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen fließen nicht in die Berechnung der Geschossfläche ein. Nebenanlagen sind z.B. Loggias, Balkone und Terrassen. Sonstige bauliche Anlagen sind Garagen und Stellplätze. Die Bauordnung der Länder regelt die Einzelheiten. Diese erfragt man sich im zuständigen Bauamt oder bei der Bauaufsicht.

Beispiel 2 – Der Bungalow aus Beispiel 1 soll eine Terrasse erhalten. Diese soll die Maße 2m auf 3m haben. Außerdem möchte der Hausbesitzer eine Garage für sein Auto.
Ergebnis: Es ergibt sich eine Geschossfläche von 70m², da Nebenanlagen( z.B. Terrassen) und bauliche Anlagen(z.B. Garagen) nicht in die Berechnung der Geschossfläche einbezogen werden. Ausnahmen sind in BauNVO § 20 Abschnitt (4) bzw. im Landesrecht geregelt.

Berechnung der GF bei zweigeschossiger Bauweise

Beispiel 3 – Der Hausherr möchte ein zusätzliches Geschoss auf den Bungalow setzen. Zudem möchte er statt des Flachdaches ein flaches Satteldach auf sein Haus.
Außenmaßen Erdgeschoss: 7m auf 10m
Außenmaßen erstes Geschoss: 7m auf 10m
Ergebnis: Es ergibt sich eine Geschossfläche von 140m². Ein flaches Satteldach wird im Allgemeinen nicht als Vollgeschoss gewertet und somit auch nicht in die Berechnung der Geschossfläche einbezogen. Ausnahmen bilden Aufenthaltsräume, die im Dachgeschoss liegen. Einzelheiten hierzu regeln die Bauverordnungen der Länder.

Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Sie wird aus der Geschossfläche und der Grundstücksfläche berechnet. Sie ist ein Steuerungselement der Gemeinden, um die Bebauungsdichte steuern zu können.

Beispiel 4:
Der Bungalow aus Beispiel 1 steht auf einem 670m² Grundstück.
Ergebnis: Die GFZ beträgt 0,104 (70m²: 670m²=0,104)

Brutto-Grundfläche (BGF)
Die BGF setzt sich zusammen aus der Netto-Grundfläche (NGF) und der Konstruktions-Grundfläche (KGF). Die Grundfläche eines Gebäudes ist diejenige Fläche, mit der ein Gebäude den Boden berührt. Sie wird auch bebaute Fläche genannt.

Zum nachlesen:
Die Baunutzungsverordnung kann kostenlos auf den Seiten des „Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz“ heruntergeladen werden. Link: BauNVO

Gebrauchtimmobilie – Immobilien Wiki

Eine Gebrauchtimmobilie, also ein fertiggestelltes und genutztes Haus oder Eigentumswohnung, ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes. Wer sich mit dem Thema Hauskauf oder Hausbau beschäftigt, wird sich auch mit dem Thema Gebrauchtimmobilien beschäftigen.
Im Gegensatz zu einem Hausbau sind vor allem der günstigere Kaufpreis und die damit günstigere Finanzierung die Hauptargumente für eine Gebrauchtimmobilie. Oft ist natürlich auch die Lage wichtig, da Gebrauchtimmobilien oft in zentralen und gewachsenen Umgebungen angeboten werden, in denen ein Neubau nur schwierig zu realisieren ist.
Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie ist immer einem Schadensrisiko behaftet und eine Gewährleistung nach Werkvertragsrecht wie beim Kauf einer Neuimmobilie besteht nicht. Deshalb ist beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie einiges zu beachten.

Die Besichtigung der Gebrauchtimmobilie

An erster Stelle steht eine kritische Begutachtung des Objektes. Eine persönliche Besichtigung und genaue Prüfung des baulichen Zustandes kann durch nichts ersetzt werden. Gerade bei älteren Objekten empfiehlt sich zudem die Hinzuziehung eines Fachmanns, um eventuelle Sanierungs- und Umbaukosten schon vor dem Kauf abschätzen zu können. Sowohl die Bausubsubstanz als auch die räumliche Aufteilung müssen daraufhin analysiert werden, ob sie den Ansprüchen des Käufers entsprechen.

Prüfung der Bauunterlagen

Weiterhin müssen vor dem Kauf auch die zur Immobilie gehörenden Unterlagen gründlich geprüft werden. Bei der Vielfalt der baurechtlichen Bestimmungen und Genehmigungen muss der Käufer sich vor Vertragsabschluss ein vollständiges Bild hierüber machen. Fehlende oder unvollständige Urkunden können zu hohen Folgekosten führen. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören der Bauantrag und die Baugenehmigung. Weiterhin muss der Verkäufer einen Energieausweis vorzulegen. Dieser Ausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch und dient als Grundlage für energiesparende Sanierungsmaßnahmen.
Zur Überprüfung von Grundstücksgröße und eventuell vorhandenen Belastungen ist ein Grundbuchauszug notwendig. Über die steuerlichen Belastungen gibt der Einheitswert und Grundsteuerbescheid vom Finanzamt Auskunft.

Finanzierung und Kauf einer Gebrauchtimmobilie

Bei einer Finanzierung des Kaufpreises sollte man sich unbedingt frühzeitig mit der eigenen Hausbank in Verbindung setzen. Für die Kalkulation des erforderlichen Finanzbedarfs müssen die Kosten für Sanierungs- und Umbaukosten berücksichtigt werden. Eventuell vorhandene Fördergelder können den Investitionsbedarf verringern. Schon für die Ausarbeitung des Kaufvertrages einer Gebrauchtimmobilie sollte ein Notar wegen der komplizierteren rechtlichen Materie herangezogen werden. Dieser kann den Kaufvertrag später auch beurkunden.

Grundsteuer – Immobilien Wiki

Die Grundsteuer ist in der Bundesrepublik Deutschland eine sogenannte Substanzsteuer. Sie entsteht immer dann, sofern der Steuerpflichtige immobiles Eigentum besitzt. Aus dem Besitz einer Immobilie resultiert dann die in der Regel vierteljährlich zu entrichtende Steuerschuld an die zuständige Kommune, als dem Empfänger der Steuerschuld. Die Grundsteuer ist in der Bundesrepublik Deutschland demnach eine kommunale Steuer. Die Bemessungsgrundlage für die jeweilige Höhe der Grundsteuer bildet der Wert des Grundstückes. Der Wert eines Grundstückes wird bei Immobilien sowie bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen in Deutschland nach dem sogenannten Einheitswert-Verfahren ermittelt.

Der Einheitswert

Der Einheitswert bildet nach dem § 1 des Bewertungsgesetzes die Grundlage der Besteuerung jedweden inländischen Immobilienbesitzes. Der Einheitswert eines Grundstückes wird durch die Finanzbehörden ermittelt und dann jeweils jährlich fortgeschrieben, bis sich der Wert des Grundstückes, beispielsweise durch Bebauung, ändert. Ändert sich der Wert eines Grundstückes, so erfolgt zum Stichtag 1. Januar auf das Folgejahr der Wertänderung eine erneute Ermittlung des Einheitswertes des Grundstückes im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens durch die zuständigen Finanzbehörden und die Versendung eines aktualisierten Steuerbescheides an den Steuerpflichtigen, also an den Besitzer des Grundstückes.

Grundsteuermesszahl und Hebesatz

Aus dem durch die Finanzbehörden ermittelten Einheitswert wird die Grundsteuermesszahl errechnet. Sie richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart und schwankt zwischen 3 % und 10 % des Einheitswertes. Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Einheitswert des Grundstückes und dem jeweils von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist die Steuerschuld. Der Hebesatz wird von den Gemeinderäten festgelegt und untergliedert sich in den Hebesatz für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, in den Hebesatz für normale Grundstücke und in den Hebesatz für gewerbliche Grundstücke.

Die Kirchengrundsteuer

In verschiedenen Gebieten der Bundesrepublik Deutschland ist es üblich, dass zusätzlich zur normalen Grundsteuer auch noch die sogenannte Kirchengrundsteuer erhoben wird. Diese wird immer dann fällig, sofern der Grundstückseigentümer kirchensteuerpflichtig ist und wird durch die Kirchensteuer-Gesetze der einzelnen Bundesländer geregelt. Empfänger der Kirchengrundsteuer ist die jeweilige Landeskirche oder die Diözese.

Grundsteuer-Erlaß

Unter bestimmten Voraussetzungen kann nach § 32 bis § 34 des Grundsteuer-Gesetzes die Zahlung der Grundsteuer auf Antrag des Steuerschuldners erlassen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, sofern es sich um eine unter Denkmalsschutz stehende Immobilie handelt.

Grundbucheinsicht – Immobilien Wiki

Was bedeutet Grundbucheinsicht?

Generell gesehen ist die Grundbucheinsicht, die Erlaubnis ein bestimmtes Grundbuch sowie eine bestimmte Grundbuchakte einsehen zu dürfen. Da in einem Grundbuch jedoch auch sehr persönliche Dinge verzeichnet sein können, wie z.B. Hypothekeneinträge, Wohnrechte, Leibrenten oder ähnliches, weicht die Handhabung von anderen öffentlichen Registern ein wenig ab. Zwar ist diese Handhabe dem Ermessen des Grundbuchamtes überlassen. Trotzdem hat sich ein roter Faden herauskristallisiert, wer Einsicht in die Akten haben darf.

Wer darf sich beim Grundbuchamt informieren?

Die Antwort auf diese Frage ist einfach: Jeder, der ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hat. Dies kann beispielsweise ein Kaufinteressent sein, der das Anwesen übernehmen möchte. Ebenso hat ein Mieter das Recht, in Erfahrung zu bringen, ob eine bestimmte Person tatsächlich der Eigentümer des Mietobjektes ist. Selbstverständlich gehören auch sogenannte Kreditgeber zu dieser Gruppe. Müssen sie doch in der Lage sein, sich entsprechend durch einen Grundbuchauszug absichern zu können. Jeder der hier genannten muß beim Grundbuchamt vorstellig werden und sein Anliegen glaubhaft vortragen. Nur wenn das Amt ihm ein tatsächlich begründetes Interesse an der Einsicht zuspricht, kann es zur tatsächlichen Ansicht der Grundbuchakte kommen.

Rechte des Eigentümers

Auch der Eigentümer muß sein Anliegen nach Einsicht in seine Grundbuchakte vorbringen und sich selbstverständlich ausweisen können. Jedoch ist eine Eigeneinsicht eine alltägliche Anfrage. Es kann immer wieder vorkommen, dass ein Kopie des Grundbuchauszuges von Nöten ist. Diese kann bei Bedarf auch beglaubigt werden. Gerade wenn eine Hypothek aufgenommen oder das Haus veräußert wird, werden sie benötigt. Kein Kaufinteressent möchte unbesehen eine Immobilie kaufen. Zudem zeugt es von der Ehrlichkeit des Verkäufers, wenn er in der Lage ist, bereits bei ersten Gesprächen mit Kaufinteressenten auf die Kopie des Grundbuchauszuges hinzuweisen.

Grundbuchauszug – Immobilien Wiki

Ein Grundbuchauszug ist die Abschrift aus dem Grundbuch in dem Vermögens- und Schuldenverhältnisse, die sich auf ein Grundstück beziehen, verzeichnet sind. Hierbei wird dieser Teil des Grundbuchs kopiert und/oder beglaubigt und ist somit ein Auszug aus dem Grundbuch.

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Einsichtnahme in das Grundbuch hat diejenige Person, die ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das Recht zur Einsichtnahme wurde eingegrenzt, um die persönlichen Interessen des Eingetragenen zu schützen. Uneingeschränktes Einsichtnahmerecht in das Grundbuch hat zunächst einmal der Eigentümer. Aber auch Kreditgeber, Notare, Mieter, Grundstücksangrenzer und Gläubiger, auch jene, die nichts mit dem Grundstück als solches zu tun haben, dürfen einen Grundbuchauszug beantragen. Ein rechtliches Interesse muss für einen Grundbuchauszug nachgewiesen werden. Auch ein wirtschaftliches Interesse kann im Einzelfall für die Einsichtnahme genügen und kann dem Grundbuchamt vorgetragen werden. Stimmt der Eigentümer einer Einsichtnahme in das Grundbuch allerdings zu, erübrigt sich jedes weitere Vortragen vor dem Grundbuchamt.

Wann wird die Einsichtnahme versagt?

Das Grundbuchamt ist grundsätzlich zu einer Auskunftserteilung aus dem Grundbuch nicht verpflichtet. Nur aufgrund gesetzlicher Vorschriften darf eine Auskunftserteilung erfolgen. Die im Grundbuch eingetragene Rechtsperson genießt grundrechtlichen Schutz, der gewahrt werden muss. Jemand, der weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Beziehung zu dem im Grundbuch eingetragenen steht, hat auch kein recht auf Einsichtnahme.

Grundbuchamt – Immobilien Wiki

Das Grundbuchamt ist ein dem Amtsgericht unterstelltes Registergericht, das zur Führung der Grundbücher betreffend die in seinem Bezirk liegenden Immobilien zuständig ist. Die ordnungsgemäße Führung der Grundbücher obliegt den Amtsgerichten. Dort bearbeiten Urkundsbeamte und Rechtspfleger die einzelnen Grundbuchakten. Das Grundbuchverfahren ist der freiwilligen Gerichtsbarkeit unterstellt. Wechselt eine Immobilie aufgrund eines Kauf- oder Überlassungsvertrages den Eigentümer, so wird der Eigentumswechsel entsprechend eingetragen. Diese Änderung wird in Form des Auflassungsvormerks in das Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung ist notwendig, da in der Regel vom Zeitpunkt der Besichtigung der entsprechenden Immobilie oder des Grundstücks bis zur endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch einige Zeit ins Land geht. Für diesen Zeitraum benötigt der zukünftige Eigentümer jedoch Rechtssicherheit dahingehend, dass der bisherige Eigentümer die entsprechende Immobilie nicht in betrügerischer Absicht an einen weiteren Kaufinteressenten veräußern kann. Daher ist die Eintragung der Auflassungserklärung durch das zuständige Grundbuchamt im Interesse der Rechtssicherheit aller involvierten Parteien zwingend notwendig.

Das wird im Grundbuch eingetragen

Jede Änderung im Grundbuch muss auf Antrag durch einen Notar beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das zu veräußernde unbewegliche Eigentum befindet. Das zuständige Grundbuchamt überprüft dabei die materiell- und formalrechtlichen Voraussetzungen des jeweiligen Antrages. Unrichtige Einträge dürfen natürlich nicht vorgenommen werden. Die einzige Ausnahme besteht in einer Grundbuchänderung auf Grund einer Erbschaft. Möchte ein Erbe die geerbte Immobilie im Grundbuch auf seinen Namen eintragen lassen, reicht die Vorlegung des entsprechenden Erbscheins beim Grundbuchamt aus. Auch die Eintragung einer Hypothek wird auf Antrag durch das Grundbuchamt im Grundbuch vorgenommen. Es gibt noch weitere Vorgänge, die im Grundbuch festgehalten werden: Eine Grundschuld, eine Grunddienstbarkeit, ein Wohnrecht, ein Nutzungsrecht oder ein Wegerecht.

Treu und Glauben

In Deutschland werden Grundbücher vor allem im Interesse der Rechtssicherheit geführt. Jeder kann sich auf die Einträge im Grundbuch berufen, sie genießen den öffentlichen Glauben, bestätigt durch das Grundbuchamt. Die Grundbuchämter sind daher von Amts wegen zuständig für die Richtigkeit aller im Grundbuch vermerkten Eintragungen und Löschungen. Grundbücher sind keine der Öffentlichkeit unzugänglichen Dokumente. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, es enthält jedoch wirtschaftliche, finanzielle und persönliche Daten betreffend den jeweiligen Eigentümer, die dem Datenschutz unterliegen. Auf Antrag beim zuständigen Grundbuchamt kann man eine Grundbuchakte einsehen, der Antragssteller muss jedoch ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

Grundbuch – Immobilien Wiki

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis von Grundstücken. In diesem Verzeichnis sind die Eigentumsverhältnisse an den jeweiligen Grundstücken verzeichnet, auch die auf den Objekt liegenden Lasten sind dort verzeichnet. Ebenso können die mit dem Eigentum verbundenen Rechte dort vermerkt werden.

Geschichte des Grundbuches

Das Vermerken von den Rechten an Grundstücken liegt in weit in der Vergangenheit. Bereits in der Antike war es geläufig. Zu den heute ältesten überlieferten Verzeichnissen zählt das Domesday Book aus dem Jahr 1086.

Das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist für den zuständigen Bereich verantwortlich für die Grundstücke in ihrem Bezirk. Das Grundbuch kann nicht nur im Grundbuchamt eingesehen werden, es kann auch über das Internet eingesehen werden, Vorraussetzung dafür ist das es sich um ein elektronisch geführtes Grundbuch handelt.

Gliederung

Das Grundbuch beinhaltet auch ein Register, dieses hat eine bestimmte Gliederung. Dabei handelt es sich um drei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind die Eigentümer enthalten. Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten die auf dem Grundstück liegen. In der Dritten und letzten Abteilung sind Grundpfandrecht, wie zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden, verzeichnet.

Gewässerschadenhaftpflicht – Immobilien Wiki

In Deutschland können Sie aus einer Vielzahl der verschiedenen Versicherungen wählen, zu den wichtigsten im Bereich der Immobilien gehört die Gewässerschadenhaftpflicht. Die Gewässerschadenhaftpflicht Versicherung ist sinnvoll für alle, die einen Heizöltank oder andere Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen besitzen. Die Versicherung tritt dann ein, wenn durch einen Heizöltank oder eine andere Anlage Schäden an Gewässern entstehen. Sollte also der Eigentümer solcher Anlagen tatsächlich für einen Schaden an Gewässern verantwortlich sein, zahlt die Versicherung den entstandenen Schaden. Dabei sollten Sie beachten, wie hoch die maximale Deckung der Schäden im Einzelfall ist. Diese Summe ist in den Versicherungsbedingungen angegeben. Sollte sich herausstellen, dass der Eigentümer der Anlage nicht für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, hilft die Gewässerschadenhaftpflicht Versicherung dabei, die Forderungen abzuwehren, egal ob außergerichtlich oder in einem Rechtsstreit vor Gericht.

Geschlossener Immobilienfonds – Immobilien Wiki

Immer mehr Menschen suchen nach Anlagemöglichkeiten, die einigermaßen sicher sind und eine gute Rendite abwerfen. Doch welche Anlageform ist heutzutage noch sicher? Der Aktienmarkt ist zu schwankend, festverzinsliche Obligationen sind sicher, die Rendite jedoch nicht berauschend. Da sind Immobilien immer noch eine Möglichkeit sein Geld sicher und gewinnbringend anzulegen, zumal Immobilien im Wert, allein schon durch die Grundstückspreise, steigen werden.

Geschlossene Immobilienfonds
Investitionen in geschlossenen Fonds sind nur in einem bestimmten Zeitraum möglich. Nach dieser festgelegten Zeit wird der Fonds geschlossen, dies ist der wesentliche Unterschied zu offenen Fonds. Weitere Anleger werden, wenn eine festgelegte Einlagesumme erreicht ist, nicht mehr aufgenommen. Und die klassische Variante der geschlossenen Fonds sind die geschlossenen Immobilienfonds. Hierbei werden Anteile an Einkaufscentern, Geschäftshäusern, Hotels, Kinos, Supermärkte, Bürogebäude und Wohnungen erworben.

Die Alternative zum Immobilienkauf
Die Immobilie gilt immer noch als eine ziemlich sichere Kapitalanlage und viele Kleinanleger haben hier die Möglichkeit Immobilienbesitz zu erlangen. Immobilienbeteiligungen können nach eigener Wahl mit einer bestimmten Anlagesumme erworben werden. Nach einer vorhersehbaren Laufzeit wird die entsprechende Immobilie dann verkauft und der Erlös kommt den Anlegern zugute.

Kleinanleger sollten wählerisch sein
Vor allem Kleinanleger setzen sehr schnell auf die falsche Kapitalanlage. Anbieter locken diese Kleinanleger mit dem Hinweis der Ratenzahlung, das heißt, sie können ihre Anteile mit monatlichen Ratenzahlungen erwerben. Deshalb sollten die einzelnen Fondsanbieter genau unter die Lupe genommen werden, Stiftung Warentest ist hier eine sehr gute Möglichkeit einzelne Anbieter zu vergleichen. Denn wenn der Fonds pleitegeht, muss die Ratenzahlung weiterhin, bis zum Erreichen der vereinbarten Gesamtsumme, gezahlt werden.

Gemeinschaftseigentum – Immobilien Wiki

Als Gemeinschaftseigentum wird alles bezeichnet, was nicht im Sondereigentum steht oder einem Dritten gehört. Dazu kann auch das jeweilige Grundstück gehören, auf dem die Immobilie steht. Des Weiteren ist alles Gemeinschaftseigentum, was zur allgemeinen Sicherung der Wohnräume dient. Dazu gehören beispielsweise das Dach oder die Außenwände. Auch Wohnungstüren oder Treppenhäuser fallen in das Gemeinschaftseigentum, denn sie sichern sowohl die Sicherheit, als auch den Bestand einer Immobilie. Auch Einrichtungsgegenstände, welche der gemeinsamen Nutzung dienen sind Gemeinschaftseigentum. Hierunter fallen diverse Leitungen, wie Strom- oder Gasleitungen, aber auch die Zentralheizung. Ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören diverse Leitungen, welche mehrere Häuser versorgen und dabei durch eine andere Wohnung verlaufen.