Effektivzins – Immobilien Wiki

Der Effektivzins ist ein Begriff, der im Bereich der Finanzierung von Immobilien und Grundstücken verwandt wird. Der Effektivzins gibt dabei die jährlichen Kosten eines Kredites in Prozent an. Der Effektivzins kann sich während der Laufzeit eines Kredites verändern, was im Einzelnen im Kreditvertrag geregelt ist. Bei der Berechnung des Effektivzins sind einige Faktoren zu berücksichtigen. Beim Effektivzins werden also alle Kosten des Kredites mit einbezogen. So gibt es die Zinsen, die bei der Tilgung eines Kredites gezahlt werden, das sind die sogenannten Bereitstellungszinsen. Der Effektivzins beinhaltet aber noch andere Faktoren, wie Tilgungsfreie Jahre, den Tilgungssatz, die Art der Tilgungsverrechnung, die Kosten des Darlehens, wie Bearbeitungs- oder Darlehensgebühren. Erst wenn der Effektivzins berechnet wurde, lassen sich Kredite, die unterschiedlich aufgebaut sind, miteinander vergleichen.

Erschließungsbeitrag – Immobilien Wiki

Der Erschließungsbeitrag ist ein Beitrag, der von den Kommunen erhoben wird. Dieser ist vom Grundstückseigentümer zu für die Erschließung des Grunstückes, also zum Beispiel für die Erschließung eines Baugrundstückes zu zahlen. Mit Erschließung ist dabei gemeint, dass das Grundstück nutzbar gemacht wird. Also wenn das Grundstück durch Wege zugänglich gemacht wird oder wenn es an das Versorgungsnetz und Entsorgungsnetz angeschlossen wird. Mit den Erschließungsbeiträgen finanziert die Kommune die Herstellung von zum Beispiel Straßen oder Parkplätzen. Erst wenn das Grundstück erschlossen ist, darf dieses auch bebaut werden, das heißt erst dann kann eine Baugenehmigung erteilt werden. Rechtlich sind die Voraussetzungen für die Erhebung des Erschließungsbeitrages in den §§ 127 ff des Baugesetzbuches geregelt. Die Höhe des Erschließungsbeitrages richtet sich dabei dannach, inwieweit das Grundstück noch erschlossen werden muss und ob ein Straßenbau nötig ist oder das Grundstück nur mit den Ver- und Entsorgungsanlagen verbunden werden muss.

Erbbaurechtsgesetz – Immobilien Wiki

Im folgenden wollen wir Ihnen nun die Grundsätze des Erbbaurechtsgesetzes näher bringen. Das Erbbaurechtsgesetz trat im Jahr 2007 als Ersatz für die Erbbauverordnung in Kraft. Es ist das Recht, welches es ermöglicht, auf einem Grundstück einer anderen Person ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Das geschieht gegen die Zahlung eines Entgeldes, dem sogenannten Erbbauzins. Dabei ist der Erbbauberichtigte der Eigentümer des Bauwerkes und nicht der Grundstücksbesitzer. Sobald das Erbbaurecht erlischt, wird das Bauwerk zum Bestandteil des Grundstückes und somit wird der Grundstückseigentümer dann auch zum Eigentümer des Bauwerkes. Das Erbaurecht muss in zwei verschiedenen Grundbüchern registriert werden. Zum einen muss es in das Grundbuch des Grundstückes in der zweiten Abteilung und zum anderen in das Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Das Erbbaurecht kann sowohl vererbt und veräußert, als auch belastet werden. Das Erbaurecht wird geschlossen, wenn sich Eigentümer und Erbbauberechtigter darüber einig sind. Nach dem Ablauf einer vorhr vereinbarten Zeitspanne erlischt das Erbbaurecht dann. Der Erbbauberechtigte muss nach dieser Zeit das Bauwerk allerdings nicht entfernen, sondern bekommt in jedem Fall den Gebäudewert vergütet.

Warum gibt es das Erbbaurechtsgesetz?
Durch das Erbbaurechtsgesetz sollte der Wohnungsbau gefördert werden. So sollte aus auch für sozial schwächere Personen einfacher werden, ein Bauwerk und somit Wohnraum zu errichten. Es wird aber auch häufig von Besitzern großer Grundstücke genutzt, um die verfügbare Fläche bestmöglich zu bebauen und trotzdessen nicht seinen Grundbesitz zu verlieren. Somit werden Erbbaurechte auch von Kommunen, Kirchen oder Vereinen, die einen großen Grundbesitz aufweisen, vergeben. Zusätzlich kann bei einem möglichen Verkauf des Grundstückes auch ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberichtigten festgelegt werden.

Energieeinsparverordnung – Immobilien Wiki

Am 1. Februar 2002 tritt die erste Fassung der „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“ in Kraft. Diese sogenannte Energieeinsparverordnung (EnEV abgekürzt) ersetzt die zuvor getrennt geltende Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung. In den Folgejahren werden mehrere Neufassungen dieser Verordnung beschlossen und der Inhalt den veränderten Umweltschutzzielen angepasst. Die EnEV ist für Bauherren und Immobilienkäufer gleichermaßen von Bedeutung.

Zielsetzung der EnEV ist eine Verringerung der Umweltbelastungen, die aus dem Energieverbrauch von Gebäuden resultieren. Besonderes Augenmerk wird dabei auf Mindesteffizienzstandards gelegt, die bei der Dämmung der Dächer und Fassaden sowie für die Dichtigkeit der Häuser einzuhalten sind. Ebenfalls unter die Standards der EnEV fällt der Energiebedarf für technische Einrichtungen zum Heizen, zur Warmwasserbereitung, der Kühlung und der Beleuchtung. Hierdurch soll erreicht werden, dass der von Gebäuden ausgehende Energieverbrauch spürbar gesenkt wird. Auskunft über den Energiebedarf der Häuser gibt der durch die Energieeinsparverordnung zur Pflicht gewordene Energieausweis. Mithilfe dieser Urkunde kann der Zustand einer Immobilie und deren technischer Einrichtung unter dem Aspekt des Energiebedarfes eingeschätzt werden. Der Energieausweis muss als Informationsinstrument im Zuge einer Übereignung und der Vermietung einer Immobilie zwingend vorliegen.

Die Bestimmungen der Energieeinsparverordnung müssen bereits bei der Errichtung von Neubauten eingehalten werden. Bei einem Neuerwerb von Gebäuden hingegen sind die neuen Eigentümer in der Pflicht. Sie haben die in der EnEV beschriebenen Mindestanforderungen umzusetzen und deren Vorgaben gegebenenfalls durch energetische Modernisierung und bauliche Nachrüstung zu erfüllen.

Eigennutzung – Immobilien Wiki

Eigennutzung bedeutet im Zusammenhang mit dem Hauskauf, dass ein Haus bzw. eine Immobilie für den Eigenbedarf gekauft wird. Dies bedeutet, dass die Immobilie nicht als Wertanlage oder zur Vermietung erworben wird, sondern vom Käufer bzw. von den Käufern selbst verwendet wird. „Eigennutzung“ schließt auch den Kauf einer Immobilie ein, wenn sie von nahen Verwandten gebraucht wird!

Bei einem Kauf einer vermieteten Immobilie ist es problematischer, da man sich – wenn nicht die nötigen Vorkehrungen getroffen werden und mit dem Mieter einen Auszugstermin festlegt – in den Mietvertrag des vorherigen Eigentümers und dem Mieter „einkauft“. Nun muss dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden, was sich des Öfteren als sehr schwierig erweist. Besteht jedoch beispielsweise ein Zeitmietvertrag, so kann dieser Vertrag nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden!

Auch bei Wohnungsumwandlungen kann es zu großen Verzögerungen bei Kündigung wegen Eigenbedarfs kommen, da hier der Mieter teilweise sogar bis zu 10 Jahre vor Eigenbedarfs-Kündigungen geschützt ist und nach diesen 10 Jahren jeweils noch 1 Jahr normaler Kündigungsschutz dazukommt. Beim Wohnungskauf oder Hauskauf muss also umbedingt zuerst berücksichtigt werden, ob bereits ein Mietvertrag besteht und wie dieser detailliert aussieht.

Erschließungskosten – Immobilien Wiki

Unter Erschließungskosten versteht man alle Kosten, die bei der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Das heißt die Kosten für den Grunderwerb und die Freilegung der gekauften Fläche, um diese an die öffentliche Kanalisation, öffentliche Trinkwasserversorgung, das Stromnetz, die Gasversorgung sowie an das Telefon- und Kabelfernsehnetz anzubinden. Unter Umständen fallen auch Erschließungskosten für das öffentliche Verkehrsnetz an, d.h. Straßen- und Gehwege inklusive Beleuchtung.
Nicht zu den Erschließungskosten gehören Verbrauchsabgaben für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Wärme.

In der Regel fallen die Kosten jedoch nur bei dem Bau einer Immobilie an, denn bei einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück bereits erschlossen.
Grundsätzlich ist die Höhe der Erschließungskosten abhängig von den jeweiligen Städten und Gemeinden.

Erwerbskosten – Immobilien Wiki

Neben dem reinen Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie, sind noch einige weitere Kosten zu berücksichtigen, die einen nicht unbeträchtlichen Teil der gesamten Erwerbskosten ausmachen können. Im Einzelnen sind dies:

Maklerprovision

Die meisten Immobilien werden heute über einen Makler verkauft. Die Courtage beträgt üblicherweise zwischen 4% und 7%. In manchen Bundesländern trägt der Käufer diese alleine. In anderen dagegen wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Provisionen sind jedoch abhängig von der Markt- und Wirtschaftslage auch verhandelbar.

Bewertungskosten

Um vor bösen Überraschungen, gerade beim Kauf einer gebrauchten Immobilie geschützt zu sein, empfiehlt es sich einen unabhängigen Gutachter hinzu zu ziehen. Er erkennt Baumängel eher als ein Laie. Außerdem kann sein Gutachten eine Stütze für den Käufer bei der Preisverhandlung sein. Ein normales Sichtgutachten kostet dabei mindestens 500 Euro.

Reisekosten

Für die Besichtigungstermine fallen unter Umständen nicht unerhebliche Kosten für die Besichtigung an, die sich aus Reisezeiten und Reisekosten ergeben. Gerade bei selbständigen Käufern muss der Verdienstausfall eingeplant werden. Dazu kommen Kosten für eventuelle Kinderbetreuung, Benzinkosten und Kosten für die Anreise dritter Personen.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer beträgt einheitlich 3,5% des Kaufpreises und wird sehr zeitnah nach dem Vertragsabschluss fällig. Unabhängig, wann das vereinbarte Zahlungsziel mit dem Verkäufer ist. Nur in Hamburg, Berlin und Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbssteuer derzeit 4,5%.

Notarkosten/ Eintragung ins Grundbuch

Da der Kaufvertrag in aller Regel von einem Notar aufgesetzt und begleitet wird, müssen für Protokollierungsgebür, Eintragung ins Grundbuch usw. ebenfalls noch einmal ca. 1500 bis 2500 Euro eingeplant werden. Der Betrag variiert jedoch stark. Dies hängt davon ab, in welchem Umfang die Dienste des Notars in Anspruch genommen werden müssen.

Eigenleistung (Muskelhypothek) – Immobilien Wiki

Die Eigenleisung bei Bauvorhaben nennt man auch Muskelhypothek. Hierbei werden bestimmte Arbeitsleistungen beim Bau der Immobilie  von dem Bauherren ausgeführt. Durch die Eigenleistung beim Bauprojekt verringern sich die Handwerkerlohnkosten, dadurch auch die Summe, die für den Bau finanziert werden muss. Mit Eigenleistungen kann man durchaus fehlendes Eigenkapital bei der Baufinanzierung ausgleichen und die Chancen auf eine positive Kreditzusage erhöhen.

Gegenüber der Einsparung stehen verschiedene Nachteile bei den Eigenleistungen. Die Bauphase dauert meist länger, die Arbeiten werden oft in geminderter Qualität gefertigt und bei den Eigenleistungen gibt es keine Gewährleistung. Manche arbeiten dürfen nicht vom Bauherren in Eigenleistung erledigt werden, es sei denn, er hat die entsprechende Qualifikation, zum Beispiel bei der Elektrik.

Exposé – Immobilien Wiki

In einem Exposé werden zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen, Häuser oder Grundstücke beschrieben. Das Exposé wird meist von einem Makler oder dem Verkäufer selbst angefertigt, vereinzelt auch von Banken. Ziel ist es die Immobilie zu vermarkten und einen Käufer zu finden. Die Exposé reissen die Immobilie meist nur an und haben das Ziel der Kontaktanbahnung, oft gibt es im Exposé einen Haftungsvorbehalt bezüglich der Angaben, die meist vom Verkäufer stammen und von Maklern nur teilweise geprüft werden können. In dem Exposé werden meist die Immobilie und die Lage der Immobilie beschrieben. Es werden Fakten zu Größe und Preis, sowie Besonderheiten genannt. Abgerundet wird das Exposé mit Bildern.

Erbbaurecht – Immobilien Wiki

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, hat damit aber nichts zu tun, den dieser Begriff stammt aus dem landwirtschaftlichen Bereich und die Erbpacht ist in Deutschland verboten. Erbbaurecht bezieht sich auf den Umstand, dass ein Grundstückseigentümer einem anderen erlaubt, auf seinem Grundstück eine Immobilie zu errichten, dafür erhält er eine monatliche Zahlung (Erbbauzins). Erlischt das Erbbaurecht gehen die Gebäude auf dem Grundstück in den Besitz des Grundstücksbesitzer über.

Das Erbbaurecht wird meist über mehrere Jahrzehnte vereinbart, dennoch steht es im Widerspruch zum Ziel mit dem Bau einer Immobilie eine Altersvorsorge zu schaffen und etwas, was man später mal seinen Kindern vererben möchte. Die Erbbauzins liegt heutzutage unwesentlich niedriger, als der Zinssatz für einen abzuzahlenden Kredit, daher ist das Erbbaurecht nur in Einzelfällen zu empfehlen. Bei Erbbaurecht existieren zwei Grundbücher, ein Grundbuch für das Grundstück, eines für das Erbbaurecht. Anbieter des Erbbaurechts sind oft, Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die Ihr Grundvermögen erhalte, die meist großen Flächen dennoch baulich nutzbar machen möchten.