Bereitstellungszins – Immobilien Wiki

Von einem Bereitstellungszins wird dann gesprochen, wenn Immobilienkäufer zum Zweck des Immobilienkaufes ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Hierzu muss dann nämlich ein Kreditvertrag mit einer Bank, einer Bausparkasse oder einer Versicherung geschlossen werden. In diesem Vertrag, auch Darlehensvertrag genannt, werden dann alle Parameter festgelegt, welche für beide Vertragspartner relevant sind. Selbstverständlich gilt hierbei der Verhandlung und der Festschreibung des Zinssatzes das Hauptaugenmerk. Allerdings wird das im Kreditvertrag beantragte Kapital nicht immer gleich sofort benötigt. Vor allem dann nicht, wenn es sich nicht nur um einen Kauf, sondern um eine Baumaßnahme handelt können oft Monate oder sogar ein ganzes Jahr ins Land ziehen, bis das Kapital vom jeweiligen Kreditinstitut abgerufen wird. Während dieser Zeit verlangen die Banken dann sogenannte Bereitstellungszinsen.

Damit nicht bereits von Anfang an die gesamten Zinsen, sprich auch schon die Bereitstellungszinsen, vom Kreditnehmer bezahlt werden müssen, wird oft eine „bereitstellungszinsfreie Zeit“ vereinbart. Diese Zeit wird in der Regel von den meisten Bankhäusern mit einer Frist von 3 Monaten veranschlagt und so dann auch vertraglich vereinbart. Allerdings je länger die Zeitdauer währt, bis das beantragte Kapital vom Kreditnehmer in Anspruch genommen wird, desto höher können die Zahlungen für die Bereitstellungszinsen ausfallen. Daher empfiehlt es sich für Immobilienkäufer grundsätzlich bei Kreditvertragsabschluss mit der finanzierenden Bank gleichzeitig auch die Zeit, bis dann tatsächlich Zinsen zu bezahlen sind, als „bereitstellungszinsfreie Zeit“ auszuhandeln und im Kreditvertrag entsprechend festzuhalten. Aber Achtung: Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit gewährt wird, desto höher wird die Bank dann unter Umständen den auf lange Frist festgeschriebenen Hypothekenzinssatz nach oben anpassen! Besonders wichtig werden Bereitstellungszinsen übrigens auch bei Verhandlungen über Forwarddarlehen.

Beleihung – Immobilien Wiki

Unter einer „Beleihung“ versteht man im Finanzierungsjargon eine Kreditgewährung unter dem Aspekt der Sicherheitenstellung,im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung. Weitere Begriffe die in diesem Kontext üblich sind, sind der sogenannte Beleihungswert und die Beleihungswertgrenze. Hypothekendarlehen werden von Kreditinstituten im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung nur deshalb so günstig ausgereicht, weil die Immobilie als Sicherheit im Hintergrund dazu dient, der Bank, Bausparkasse oder der Versicherung das ausgereichte Darlehen „dinglich“ zu sichern. Sprich: Ein Haus oder eine Wohnung, im gewerblichen Bereich handelt es sich dabei zumeist um Bürogebäude oder Fabrikhallen, sie alle dienen den Kreditinstituten dazu sich vor dem sogenannten Kreditausfallrisiko zu schützen. Übrigens kann durchaus auch ein Grundstück alleine der Besicherung eines Hypothekendarlhens dienen, auch hier wird dann der Beleihungswert bei der Kreditvergabe entsprechend ermittelt.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Beim Neubau ist es verhältnismäßig einfach den Beleihungswert zu ermitteln. In den meisten Fällen wird hier der Kauf-oder Herstellungspreis zur Béleihungswertermittlung herangezogen. Anders verhält es sich bei Gebrauchtimmobilien. Hier spielt dann unbedingt auch der Erhaltungszustand eine gewichtige Rolle, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Weiterhin dienen regionale Preisvergleiche als Kriterium zur Wertermittlung. Aber auch eine sogenannte Kubatur-Berechnung, hierbei handelt es sich um den Investitionswert welcher nötig ist, um einen Kubikmeter umbauten Raumes bei der Immobilienherstellung zu erreichen, wird als Beleihungswertgrundlage herangezogen. Diverse Abschläge, wie beispielsweise das Alter und der Erhaltungszustand des Gebäudes, aber auch eventuelle Modernisierungen und Renovierungen, ergeben dann den endgültigen Beleihungswert.

Warum überhaupt „Beleihungswert“?

Neben der dinglichen Sicherung einer Immobilie dient der ermittelte Beleihungswert auch der Zinsfindung bei der Hypothekenfinanzierung. Hierzu ist zu bemerken, dass die Faustregel gilt: Je höher der Beleihungswertauslauf, desto höher der Zinssatz für den Kreditnehmer. Geht man von 100% Beleihungswert bei einer Immobilie aus, dies ist dann zumeist der Kaufpreis und bei Neubau die Herstellungskosten, dann wird von diesem Betrag ein Sicherheitsabschlag, zumeist in Höhe von 10% berechnet. Hieraus ergibt sich dann ein bankinterner Beleihungswert. Bei einer Beleihung bis zu 80 % dieses Wertes verbilligt sich der Zinssatz dann um einige Zehntel. Bei nur 50 oder 60 % Kredit- Inanspruchnahme des ermittelten Beleihungswertes, kann der Kreditnehmer mit einer weiteren Zinsverbesserung rechnen. Daher werden durchaus bei der Immobilienfinanzierung dann oft auch 2 Kreditverträge gefertigt. Wobei ein Zinssatz dann bis zum „Beleihungswertauslauf“ von 60 % ermittelt und vereinbart wird und der zweite ermittelte Zinssatz dann bei 80 % „ausläuft. Wenn gänzlich ohne Eigenkapital finanziert wird sprich man auch von einer 100% Finanzierung – also der Beleihungswert wird zu 100% des ermittelten Wertes ausgereizt. Hier ist dann für den Kreditnehmer aber auch der Zinssatz am ungünstigsten.

Bauwesensversicherung – Immobilien Wiki

Die Bauwesensversicherung ist besser bekannt als Bauleistungsversicherung und sichert unvorhergesehene Schäden an Bauteilen und Baustoffen finanziell ab, die während der Bauphase entstehen. Sie deckt sehr viele Gefahren, die während der Bauphase entstehen können, ab und sollte deswegen von jedem Bauherren abgeschlossen werden.

Meist wird die Bauleistungsversicherung im Paket mit der Rohbauversicherung angeboten. Schäden durch Frost, Sturm, Hagel, Unachtsamkeit bei der Ausführung von Bauleistungen, Hochwasser, fahrlässige Handlungen, werden von der Bauwesensversicherung abgesichert. Das können Schäden an Baugeräten, Werkzeugen, Vermessungsgeräten, Sicherungsanlagen, Prüfgeräten, Metall-, Glas- und Kunststoffteilen oder an Bestandteilen von Gebäuden sein. Nicht versichert sind Schäden, die durch Nichtbeachtung von anerkannten Regeln oder Schutzmaßnahmen oder solche, die durch Kernenergie, Kriegsereignisse, fehlerhafte Bauteile und Baustoffe entstehen.

Baubeschreibung – Immobilien Wiki

Bei einer Baubeschreibung handelt es sich um einen der wesentlichen Bestandteil eines Baugenehmigung-Antrags. Beschrieben wird dabei die Architektur sowie die Materialien und Techniken die beim Bau einer Immobilien eingesetzt werden. Hierdurch wird es Käufern, aber auch Kreditgebern einfacher gemacht die Substanz, die Bauweise und somit das Wesen einer Immobilie zu beurteilen.

Die Baubeschreibung definiert also im Rahmen einer detaillierten Beschreibung die zu errichtende Immobilie. Allerdings auch bei bereits fertiggestellten Immobilien dient die Baubeschreibung allen beteiligten Parteien zur besseren Orientierung über Zweck, Inhalt und Wesen der Immobilie. Beschrieben und aufgelistet wird im Folgenden:

– die Art der Bauausführung

– die benötigten oder bereits eingesetzten Materialien

Bei der privaten Baufinanzierung dient die Baubeschreibung dem finanzierenden Kreditinstitut als wesentliche Unterlage zur Immobilien-Wertermittlung. Daher müssen Immobilien-Käufer und Bauherren für die Kreditbewilligung zwingend auch eine Baubeschreibung einreichen. So wird die Baubeschreibung letztendlich sogar zu einem Teil des Bau-und Kredit-Vertrages.

Einem gewerblichen Immobilien-Verkäufer dient die Baubeschreibung als Beschreibung seines geplanten oder bereits erbrachten Leistungsumfangs. Hierbei werden zum Leistungsumfang gehörende Arbeiten und Gewerke benannt, gleichzeitig aber auch nicht zum Leistungsumfang gehörende Leistungen ausgeschlossen. Grundsätzlich sollte eine Baubeschreibung von einem versierten Fachmann ausgestellt werden.

Bemusterung – Immobilien Wiki

Die Bemusterung ist ein Fachbegriff aus der Baubranche, der insbesondere im Bereich Fertighausbau zum Einsatz kommt. Die Bemusterung bezeichnet dabei speziell das Zusammentreffen von Fertighauslieferant und Hauskäufer in einem Fertighauszentrum (daher auch Bemusterungszentrum genannt). Ziel dieser entscheidenden Phase der Bauplanung für das zukünftige Fertighaus ist es dabei, die vom Kunden gewünschte Ausstattung des Hauses genau und endgültig festzulegen. Dabei gibt es viel zu besprechen: Von der Form der Dachziegel über die Gestaltung der Fenster und Fassaden bis hin zu den Geländern für den Balkon. Bei der Bemusterung werden vor allem die Dinge besprochen, die nicht in vor dem Bauantrag festgelegt werden müssen. Bei der Bemusterung gibt es meist Standard Varianten, die im Hauspreis bereits enthalten sind, wählt man bei der Bemusterung hochwertigere Varianten muss ein Aufpreis gezahlt werden. Klären Sie daher vor der Bemusterung, welche Varianten im Hausbau Angebot enthalten sind und planen Sie bei der Finanzierung eventuelle Mehrkosten mit ein.

Bauträgermodell – Immobilien Wiki

Unter dem Bauträgermodell wird eine Vereinbarung zwischen einem Immobilienkäufer und einem Bauträger verstanden. Eines der Hauptmerkmale eines Bauträgermodells ist, dass bei Vertragsabschluss die Immobilien noch nicht vollständig fertiggestellt sind. Hier liegt dementsprechend eine klare Abgrenzung zum gewöhnlichen Kaufvertrag vor.

Mittels eines Bauträgermodells verpflichtet sich der Bauträger gegenüber dem Käufer, die jeweilige Immobilie entsprechend der Baubeschreibung fertigzustellen und anschließend zu übergeben. In Verbindung mit der Übergabe der Immobilie, geht auch das Eigentum vollständig an den Käufer über. Die Vorteile eines Bauträgermodells liegen in den steuerlichen Förderungen. Komplikationen können hingegen dann entstehen, wenn der Bauträger insolvent wird und aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage ist, das Bauvorhaben zu beenden.

Bauleitplanung – Immobilien Wiki

Wenn es um die bauliche Entwicklung in Gemeinden oder Städten geht ist die Bauleitplanung eines der wichtigsten Elemente. Diese unterliegt einem Verfahren, welches im Baugesetzbuch geregelt ist. Es wird in zwei Stufen gegliedert, im ersten Schritt gilt es einen Flächennutzungsplan für eine Gemeinde oder eine Stadt zu erstellen. Im zweiten Schritt werden bei einer Bauleitplanung Bebauungspläne für einzelne Teilbereiche der Gemeinde oder Stadt aufgestellt.

Im Flächennutzungsplan wird lediglich die grundsätzliche Nutzung eines Bodens festgelegt. Im Bebauungsplan hingegen ist detailliert geregelt, wie die einzelnen Grundstücke und Bodenflächen genutzt werden. Dabei sind diese Bebauungspläne verbindlich. Auf der Grundlage der Bebauungspläne werden von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde auch die Baugenehmigungen erteilt. Die Bauleitplanung von den Gemeinden aufgestellt. Dabei werden Sie aber von der Justiz kontrolliert.

Bauherrenmodell – Immobilien Wiki

Unter einem Bauherrenmodell ist der Zusammenschluss von mehreren Bauherren zur Realisierung eines bestimmten Projektes zu verstehen. Dies wird häufig bei großen und finanziell aufwendigen Bauvorhaben, bei denen es für den Einzelnen schwierig ist, dieses Projekt allein zu realisieren, praktiziert. Oft ist es das Ziel, Mietwohnungen oder Eigentumswohnung zu erbauen. Wesentlich für das Bauherrenmodell ist, dass ein Treuhänder einbezogen wird. Dieser schließt dann im Auftrag der Bauherren und mit dessen Vollmachten alle notwendigen Verträge.

Das wirtschaftliche Risiko trägt allerdings jeder Bauherr für sich selbst. Ein weiterer Zweck des Bauherrenmodells besteht darin, Steuern zu sparen. Bestimmte Gebühren, wie Vermittlungs- und Bebauungskosten, Zinsen für die Finanzierung und die Kosten für den Treuhänder können als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden. Allerdings wurden dem Bauherrenmodell in der neueren Zukunft vom Bundesfinanzhof engere Grenzen gesetzt. So wurde als wesentliche Voraussetzung für die Anwendung eines Bauherrenmodells festgelegt, dass der der tatsächliche Anleger auch der Bauherr ist. Er muss also das Baugeschehen und die Planung auch wesentlich beherrschen können. So grenzt man echte Bauherren von Anlegern ab.

Baufläche – Immobilien Wiki

Wenn der Kauf einer Immobilie oder der Bau eines Eigenheims ansteht, benötigt man für die Baufläche einen Flächennutzungsplan der eine Übersicht über das zu bebauende Grundstück gibt. Dabei wird innerhalb des Flächennutzungsplan, die Baufläche in folgende Kategorien gegliedert: Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Diese unterschiedlichen Kategorien zeigen an, wie die Nutzung des Grundstücks baulich vorgesehen ist. Um den Standort und dessen bauliche Nutzung noch genauer zu definieren, kann man die vorherige Kategorisierung noch in: Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und Sondergebiete (SO) unterteilen.

Bauabzugssteuer – Immobilien Wiki

Im folgenden wollen wir Sie nun über den Begriff und die Erhebung der Bauabzugssteuer informieren. Die Bauabzugssteuer wird in Deutschland als besondere Form der Einkommens- beziehungsweise Körperschaftssteuer erhoben. Die Vorschriften zur Festsetzung dieser Steuer finden Sie in den §§ 48 ff. des Einkommenssteuergesetzes. Dabei wird die gezahlte Bauabzugssteuer auf die Einkommenssteuern, Lohnsteuern, Körperschaftssteuern und Vorauszahlungen angerechnet. Dadurch wird für die Bauherren und Besitzer einer Immobilie eine Steuerentlastung geschaffen. Bauleistungen sind dabei alle Leistungen, die durch den Neubau, die Instandhaltung oder die Instandsetzung einer Immobilie entstehen. Wenn diese Leistungen durch ein Unternehmen erbracht werden, ist der Auftraggeber berechtigt 15% des Rechnungsbetrages von der Steuer abzuziehen. Dabei sind die Rechnungen bei der Steuerklärung einzureichen.