Beleihung – Immobilien Wiki

Unter einer „Beleihung“ versteht man im Finanzierungsjargon eine Kreditgewährung unter dem Aspekt der Sicherheitenstellung,im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung. Weitere Begriffe die in diesem Kontext üblich sind, sind der sogenannte Beleihungswert und die Beleihungswertgrenze. Hypothekendarlehen werden von Kreditinstituten im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung nur deshalb so günstig ausgereicht, weil die Immobilie als Sicherheit im Hintergrund dazu dient, der Bank, Bausparkasse oder der Versicherung das ausgereichte Darlehen „dinglich“ zu sichern. Sprich: Ein Haus oder eine Wohnung, im gewerblichen Bereich handelt es sich dabei zumeist um Bürogebäude oder Fabrikhallen, sie alle dienen den Kreditinstituten dazu sich vor dem sogenannten Kreditausfallrisiko zu schützen. Übrigens kann durchaus auch ein Grundstück alleine der Besicherung eines Hypothekendarlhens dienen, auch hier wird dann der Beleihungswert bei der Kreditvergabe entsprechend ermittelt.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Beim Neubau ist es verhältnismäßig einfach den Beleihungswert zu ermitteln. In den meisten Fällen wird hier der Kauf-oder Herstellungspreis zur Béleihungswertermittlung herangezogen. Anders verhält es sich bei Gebrauchtimmobilien. Hier spielt dann unbedingt auch der Erhaltungszustand eine gewichtige Rolle, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Weiterhin dienen regionale Preisvergleiche als Kriterium zur Wertermittlung. Aber auch eine sogenannte Kubatur-Berechnung, hierbei handelt es sich um den Investitionswert welcher nötig ist, um einen Kubikmeter umbauten Raumes bei der Immobilienherstellung zu erreichen, wird als Beleihungswertgrundlage herangezogen. Diverse Abschläge, wie beispielsweise das Alter und der Erhaltungszustand des Gebäudes, aber auch eventuelle Modernisierungen und Renovierungen, ergeben dann den endgültigen Beleihungswert.

Warum überhaupt „Beleihungswert“?

Neben der dinglichen Sicherung einer Immobilie dient der ermittelte Beleihungswert auch der Zinsfindung bei der Hypothekenfinanzierung. Hierzu ist zu bemerken, dass die Faustregel gilt: Je höher der Beleihungswertauslauf, desto höher der Zinssatz für den Kreditnehmer. Geht man von 100% Beleihungswert bei einer Immobilie aus, dies ist dann zumeist der Kaufpreis und bei Neubau die Herstellungskosten, dann wird von diesem Betrag ein Sicherheitsabschlag, zumeist in Höhe von 10% berechnet. Hieraus ergibt sich dann ein bankinterner Beleihungswert. Bei einer Beleihung bis zu 80 % dieses Wertes verbilligt sich der Zinssatz dann um einige Zehntel. Bei nur 50 oder 60 % Kredit- Inanspruchnahme des ermittelten Beleihungswertes, kann der Kreditnehmer mit einer weiteren Zinsverbesserung rechnen. Daher werden durchaus bei der Immobilienfinanzierung dann oft auch 2 Kreditverträge gefertigt. Wobei ein Zinssatz dann bis zum „Beleihungswertauslauf“ von 60 % ermittelt und vereinbart wird und der zweite ermittelte Zinssatz dann bei 80 % „ausläuft. Wenn gänzlich ohne Eigenkapital finanziert wird sprich man auch von einer 100% Finanzierung – also der Beleihungswert wird zu 100% des ermittelten Wertes ausgereizt. Hier ist dann für den Kreditnehmer aber auch der Zinssatz am ungünstigsten.

Autor: Michael Stolterfoht

Michael Stolterfoht ist seit 1988 Vermögensberater bei der DVAG. In der Zeit hat er viele Finanzierungen für den Hausbau und Hauskauf begleitet. Profitieren Sie von seiner Erfahrung und der nachhaltigen Baufinanzierungsplanung, damit Ihr Traum nicht nur erfüllt wird, sondern auch lange gelebt werden kann. Rufen Sie jetzt an und lassen sich kostenlos beraten: 033056 71777

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