Bonität – Immobilien Wiki

Die Bonität, also die Kreditwürdigkeit einer Person entscheidet auch beim Immobilienerwerb darüber, ob besagte Person den Immobilienkredit überhaupt bekommt und wieviel Zins er dafür aufwenden muss. Die Kreditwürdigkeit ist dabei von folgenden Faktoren abhängig:

Eigenkapitalhöhe

  • Höhe und Zuflusssicherheit des Einkommens
  • Bisherige Fähigkeit zur Kreditbedienung
  • Sicherheiten/Bürgen
  • Wertentwicklungsperspektive der zu erwerbenden Immobilie

Die Eigenkapitalhöhe

Hat eine Person für den Hauserwerb schon einen relativ hohen Betrag (Eigenkapital) angespart, so gilt
er bei der Bank als besonders kreditwürdig. Die Wahrsacheinlichkeit, dass er
einen günstigen Kredit erhält, ist dann hoch.

Die Höhe und Zuflusssicherheit des Einkommens

Ein Kreditnehmer mit einem hohen Einkommen hat ebenfalls eine gute Chance
einen Kredit zu günstigen Bedingungen zu erhalten. Die Bank geht schliesslich davon aus,
dass ein zahlungskräftiges Klientel ein Hypothekenkredit besser bedienen kann als etwa
ein Durchschnittsverdiener.
Aber auch die Zuflusssicherheit des Einkommens spielt eine Rolle. Unkündbare
Staatsbeamte und Staatsangestellte erhalten bei einem Kreditantrag bessere Kreditkonditionen, da
bei ihnen das Arbeitslosigkeitsrisiko gering ist.

Die bisherige Fähigkeit zur Kreditbedienung

Ebenfalls von Interesse bei der Bonitätsbestimmung ist die Frage, ob der Kreditnehmer
bisherigen Kreditverpflichtungen immer pünktlich nachgekommen ist oder nicht. Die
Bank wird deshalb bei der Schufa Informationen einholen, um diesen Punkt abzuklären.

Sicherheiten/Bürgen

Gute Aussichten auf einen zinsgünstigen Immobilienkredit haben auch Menschen, die
Sicherheiten oder einen zahlungskräftigen Bürgen vorweisen können. Kommt beim
Kreditnehmer beispielsweise in wenigen Jahren eine hohe Lebensversicherung zur
Auszahlung, oder besitzt er bereits eine andere werthaltige Immobilie, so wertet dies
die Bank als gute Sicherheiten.
Auch ein wohlhabender Verwandter als Bürge steigert die Aussichten auf
einen günstigen Immobilienkredit.Durch einen solchen Bürgen hat die Bank nämlich selbst
dann eine Garantie auf Rückzahlung des Immobilienkredites, wenn der eigentliche
Kreditnehmer zahlungsunfähig wird.

Die Wertentwicklungsperspektive der zu erwerbenden Immobilie

Ferner kann die Bonität auch dadurch gesteigert werden, dass die zu erwerbende
Immobilie ein gutes Wertsteigerungspotential und Verkehrswert hat. Dabei ist insbesondere von Bedeutung,
wie die Bank die Wertentwicklung von Immobilien in einer bestimmten Region einschätzt.
Gilt die Wertentwicklungspektive der zu erwerbende Immobilie als gut, zerstreut dies die
Furcht der Bank bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie ihr Geld nicht zurück zu
erhalten. Dies erhöht in den Augen der Bank die Bonität des Kreditnehmers
ebenfalls.

Bebauungsplan – Immobilien Wiki

Unter dem Begriff eines Bebauungsplan versteht man einen speziellen Plan, der die Art und Weise einer möglichen Bebauung von Grundstücken regelt. In diesem Bebauungsplan legt eine Gemeinde oder Stadt in einer sogenannten Satzung fest, wie ein vorhandenes Grundstück genutzt bzw. bebaut werden darf. Der Plan besteht in der Regel aus der Planzeichnung und einem Text.

Um eine allgemeine Lesbarkeit zu sichern sind alle Planzeichen nach Planzeichenverordnung genormt. Die Festsetzungen in Textform werden in der Regel auf den Formulierungen im Baugesetzbuch zugrundegelegt. Die Planzeichnung muss im Maßstab 1:500 erstellt werden.

Die Planungshoheit liegt auf Grund des verfassungsrechtlichen Selbstverwaltungsrechts in den Händen der einzelnen Gemeinden. Laut Baugesetzbuch und der Landesbauverordnung dürfen die Gemeinden zur Steuerung ihrer baulichen Entwicklung rechtsverbindliche Satzungen erlassen. Als eine rechtliche Grundlage für die gestalterischen Vorschriften, dient die Landesbauverordnung.

Folgende Gesichtspunkte müssen bei einer Planung berücksichtigt werden

  • Nachhaltige Entwicklung
  • Wirtschaftliche und umweltfreundliche Anforderungen
  • Klimaschutz
  • Erhaltung des Ortschaftsbildes

Bauspareinlagen – Immobilien Wiki

Bausparen ist beliebt und kann zwei Funktionen haben:

1)Vermögensaufbau
2)Sicherung des momentan günstigen Bauzins für die Zukunft

Vermögensaufbau

Beim Vermögensaufbau spart der Bausparer über einen festgesetzten Zeitraum Geld zu einem
vereinbarten Habenzinssatz an. Nach Ablauf dieses festgesetzten Zeitraumes und nach Verstreichen eines sogenannten Zuteilungszeitraums kassiert er das eingezahlte Geld plus die angefallenen Zinsen. Dies gilt unabhängig davon, ob mit dem so erwirtschafteten Geld
im Anschluss Baueigentum erworben wird oder nicht. Zwar sind die Habenzinsen bei dieser Variante des Bausparens mit um 1 Prozent Jahreszins sehr niedrig. Allerdings gewährt der Staat bis zu gewissen Einkommensgrenzen einen 8,8-prozentigen Aufschlag auf die Bausparsumme.

Die Sicherung des momentan günstigen Bauzinsniveaus für die Zukunft

Das momentane Bauzinsniveau ist sehr niedrig. Bausparen ist vor diesem Hintergrund eine Möglichkeit sich dieses niedrige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern. Dazu schliesst der Bausparwillige mit der Bank einen aus zwei Teilen bestehenden
Bausparvertrag über eine vorher festgelegte Bausparsumme ab. Im ersten Teil dieses Vertrages verpflichtet sich der Bausparende jedes Jahr einen bestimmten Geldbetrag über die vereinbarte Laufzeit einzuzahlen. Am Ende dieses Einzahlzeitraumes und nach Verstreichen des Zuteilungszeitraumes erhält der Bausparer das so erwirtschaftete Geld und zusätzlich -als Immobilienkredit- das ihm zum Umsetzten seines Bauvorhabens noch fehlende Geld zu dem vorher vereinbarten Sollzinssatz. Auch bei dieser Variante des Bausparhabens gewährt der Staat -unter Berücksichtung der relevanten Einkommensgrenzen- den 8,8-prozentigen Zuschlag.

Lohnt sich ein Bausparvertag?

Unter Einbeziehung des 8,8-prozentigen Staatsbonus kann bei der Vermögensbildungsvariante des Bausparens eventuell zumindestens noch eine Rendite oberhalb des Niveaus von sicheren deutschen Staatsanleihen erwirtschaftet werden.
Bausparer, die ihren Bausparer zum Erwerb von Wohnungseigentum nutzen wollen, sollten aber bedenken, dass manche staatlichen Landesbodenkreditanstalten jüngeren Familie mit mittlerem Einkommen extrem günstige Hypothekenkredite zu unter 2 Prozent Jahreszins
gewähren. Außerdem ist bei solchen Immobilienkrediten der zum günstigen Zinssatz eingeräumte Tilgungszeitraum auch vielfach erkennbar länger als beim Bausparvertrag, und es kann ohne Zeitaufschub mit dem Bauen begonnen werden. Auch als besonders sicher, da unkündbar, geltende Personen wie Beamte erhalten -bei ebenfalls längerem Tilgungszeitraum- Hypothekenkredite oft zu einem ähnlich günstigen Zinssatz wie beim Bausparvertrag. Es gilt also abzuwägen, ob ein Bausparvertrag sich lohnt.

Baunebenkosten – Immobilien Wiki

Unter Baunebenkosten versteht man Kosten, die zusätzlich beim Bau oder Erwerb einer Immobilie anfallen. Diese Kostenpositionen spielen eine erhebliche Rolle, da sie in den meisten Fällen nicht von dem beauftragten Bauunternehmen gedeckt sind. Häufig werde diese zu gering angesetzt, so dass am Ende unerwartete Mehrkosten entstehen.

Folgende Punkte gelten als Baunebenkosten:

Erwerb nur mit einem Notar

In Deutschland ist der Bau oder Erwerb einer Immobilie nur durch einen Notar möglich. Alle sonstigen schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen gelten als unwirksam.
Der Notar hat die Aufgabe den jeweiligen Vertrag neutral zu gestalten. Das Honorar für seine geleistete Tätigkeit hängt von der Kaufsumme des Objektes ab. Im Schnitt fallen etwa 2 Prozent als Gerichts- und Notarkosten an.

Kosten für den Hausanschluss

Bei diesen Kosten geht es um die Hausanschlüsse an das örtliche Versorgungsnetz. Dazu gehören zum Beispiel Gas, Strom, Abwässer und Fernwärme. Diese Ausgaben sind recht individuell und in den Regionen unterschiedlich hoch. Grundsätzlich verlangen die Versorger eine pauschale Gebühr. Darin enthalten ist auch das Legen von entsprechenden Leitungen (allerdings nur bis zu einer bestimmten Meterzahl). Müssen zum Beispiel mehr Rohrleitungen als üblich verlegt werden, können sich die Kosten auch noch erhöhen.

Die Grunderwerbssteuer

Beim Kauf eines Grundstücks, fällt eine Steuer an, die sogenannte Grunderwerbssteuer. Diese unterscheidet sich ja nach Bundesland (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Grundstückspreis). Bei einem bebauten Grundstück wird die Steuer auch auf das vorhandene Gebäude erhoben.
Beim Grundstückserwerb gibt es eine Freigrenze von 2.500 Euro. Liegt der Kaufpreis darunter, ist der Erwerb steuerfrei.

Der Grundbucheintrag

Die Kosten richten sich nach der Gebührenordnung des Grundbuchamtes. Als Ausgangsgrundlage dient der Wert der jeweiligen Eintragung. Wird für die Eintragung ein Notar hinzugezogen, entstehen weitere Kosten. Wird eine Eintragung aufgrund einer Erbschaft vorgenommen, fallen bei entsprechender Fristeinhaltung keine Gebühren an.

Wie hoch fallen die Baunebenkosten aus?

Baunebenkosten fallen immer individuell je nach Vorhaben aus. Im Schnitt sollten dabei 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus einkalkuliert werden.

Bauherren Haftpflichtversicherung – Immobilien Wiki

Diese Versicherung schützt vor Schadensersatzansprüchen von dritten Personen, wenn diese in der Bauphase auf der Baustelle körperliche oder materielle Schäden erleiden. Bei der Privathaftpflicht sind Bauvorhaben auf dem eigenen Grundstück in der Regel (nicht immer!) bis zu einer Schadenshöhe von 50.000 Euro mitversichert. Der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung ist wegen der unüberschaubaren Risiken zu empfehlen, da ein Personenschaden leicht 50.000 Euro übersteigen kann. Wer unterversichert ist, trägt die darüber hinaus gehenden Kosten selber.

Beiträge und Laufzeit der Bauherren-Haftpflichtversicherung

Die Bauherren-Haftpflichtversicherung deckt zu relativ geringem Beitrag Schäden in Millionenhöhe ab. Der Beitrag wird individuell berechnet und ist abhängig von Größe des Projekts, Bauart und anderen Kriterien. Die Laufzeit beginnt sofort nach der Einzahlung des Beitrags und endet entweder mit dem Abschluss aller Bauarbeiten oder nach Ablauf von zwei Jahren automatisch (kann problemlos verlängert werden).

Gesetzliche Pflichten des Bauherrn

Auswahlpflicht: Der Bauherr haftet dafür, dass die von ihm beauftragten Unternehmen zuverlässig arbeiten. Schon bei der Auswahl dieser hat er die Pflicht, sorgfältig darauf zu schauen, dass er nur wirklich kompetente Handwerker beschäftigt. Auch wenn er Architekten und Handwerks-Unternehmen beauftragt hat, trägt er trotzdem die volle Verantwortung, weil die Baustelle als „Gefahrenstelle“ gilt, die durch den Bauherrn entstanden ist. Sofern jemanden etwas passiert und es ist dem Bauherrn nachzuweisen, dass er eine Sorgfaltspflicht (auch unwissentlich) verletzt hat, haftet er und hat die finanziellen Folgen zu tragen, sofern er nicht versichert ist. Die Versicherung zahlt auch dann, wenn er keine Schuld trägt und trotzdem auf Schadensersatz verklagt wird. In diesem Fall übernimmt sie die Abwehr ungerechtfertigter Schadensersatzforderungen und trägt sämtliche daraus entstehende Prozesskosten.

Verkehrssicherungspflicht: Der Bauherr ist verpflichtet, persönlich für die Verkehrssicherheit seines Grundstückes zu sorgen, und zwar auf der gesamten Baustelle inklusive Materiallager und Zufahrt. Wenn jemand auf verschmutztem Gehweg ausrutscht oder Baumaterialien vom beauftragten Unternehmen nicht ordnungsgemäß abgesichert sind und die Folge ein Unfall wäre, haftet der Bauherr.

Überwachungspflicht: Der Bauherr trägt immer die Verantwortung für eine schlecht gesicherte Baustelle, wenn dadurch jemand zu Schaden kommt (z. B. wenn ein Kind unbefugt auf die Baustelle läuft und verunglückt oder von herunterfallenden Bauteilen verletzt wird). Theoretisch muss er die Baustelle Tag und Nacht überwachen.

Baugebiet – Immobilien Wiki

Unter einem Baugebiet versteht man unter anderem ein Wohngebiet. Beim Wohngebiet wird zwischen folgenden Kriterien unterschieden:

Kleinsiedlungsgebiet

Dies ist ein Baugebiet, das in erster Linie zur Unterbringung von Wohnhäusern, deren Nutzgärten oder aber auch landwirtschaftlichen Erwerbsstellen dient. Hierbei ist eine Selbstversorgung durch eine gartenbauliche Nutzung oder das Halten von Kleintieren möglich. In den letzten Jahren ist allerdings der Anteil an Selbstversorgern stark zurückgegangen.

Reines Wohngebiet

Dieses Baugebiet dient ausschließlich nur als Wohnraum, in dem aber auch kleinere und nicht störende Läden untergebracht werden dürfen. Hierzu zählen zum Beispiel Bäckereien oder Metzger.

Das Gewerbegebiet

Dies ist ein Baugebiet in dem vorwiegend Handelsbetriebe ihren Platz finden. Es kann aber auch der Fall sein, dass sich kleinere produzierende Firmen niederlassen.

Besonderes Baugebiet

Hierunter versteht man ein vorwiegend zum Wohnen genutztes Baugebiet. Hier ist auch erlaubt Gaststätten, sonstiges Gewerbe oder Büros zu integrieren. Allerdings sind zentrale Verwaltungen, Vergnügungsstätten und Tankstellen in Ausnahmen ebenfalls zulässig. Im sogenannten Bebauungsplan kann jedoch festgelegt werden, dass ab einem bestimmten Geschoss nur noch Wohneinheiten einzurichten sind.

Baureifes Land – Immobilien Wiki

Als baureifes Land bezeichnet man unbebaute Grundstücke, die gemäß dem öffentlichen und privaten Baurecht zum Bau nutzbar sind.

Ein Grundstück oder mehrere zusammenhängende Grundstücke gelten rechtlich als Bauland, wenn sie durch einen qualifizierten Bebauungsplan als solches ausgewiesen werden oder sich in einer Lage befinden, die überwiegend bebaut ist. Im letzten Fall spricht man von der sogenannten Baulücke.

Unerlässlich für die Bebauung ist der nötige Erschließungsgrad des Baulandes, dies bedeutet dass das Grundstück an das Straßen- und Verkehrsnetz angebunden sein sollte und dass die Zugänge für die Energieversorgung (Abwasserkanal, Frischwasserzufuhr, Gasanschluss, etc.) gewährleistet sein sollten. Des Weiteren gehört der Anschluss an das Kabelnetz betreffend der Telekommunikation zur Erschließung. In der Regel befindet sich demnach baureifes Land an ausgebauten Straßen.

Baugenehmigung – Immobilien Wiki

Wer ein Bauvorhaben plant, benötigt dazu im vielen Fällen eine Baugenehmigung. Die Antragsunterlagen sind bei der zuständigen Baubehörde vorzulegen. Mit der Baugenehmigung wird bestätigt, dass das Bauvorhaben den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht. Um diese Genehmigung zu erhalten, wird zunächst ein Bauantrag, der auch Bauvorlage genannt wird, bei der zuständigen Behörde eingereicht. Führt ein Fertighausanbieter die geplanten Baumaßnahmen durch, übernimmt meistens dieser die Aufgabe. Ansonsten hat der Bauherr einen bauvorlageberechtigten Partner zu suchen, wie Architekten oder Ingenieure.

Die Anforderungen und die Bearbeitungszeit für die Bauvorlage sind je nach Bundesland unterschiedlich. Wer ohne Baugenehmigung ein Gebäude errichtet, hat mit empfindlichem Bußgeldern oder sogar einem Abriss zu rechnen. Die Genehmigung ist für eine bestimmte Zeit gültig, es muss innerhalb von drei Jahren mit der Baumaßnahme begonnen werden, die Baumaßnahme darf nicht länger als ein Jahr unterbrochen werden. Sie ist teilweise mit Auflagen versehen und muss jederzeit auf der Baustelle einsehbar sein.

Jede Nutzungsänderung, Errichtung und Abbruchmaßnahme von Gebäudeteilen oder Gebäuden erfordert eine behördliche Genehmigung. Ausnahmen sind Vorhaben, die in Hinsicht auf ihre wirtschaftliche und städtebauliche Bedeutung nur geringfügig sind. Diese können genehmigungsfrei sein. Dies wird in der Landesbauordnung geregelt. In diesen Fällen wird von einem Kenntnisgabe-, Bauanzeige oder Mitteilungsverfahren gesprochen.

Ob eine Baugenehmigung erteilt wird, hängt davon ab, ob die Vorschriften und Richtlinien in Bezug auf Abstandsflächen, Nutzungsart, Grenzbebauung, Wärmeschutz und Sicherheit eingehalten werden.

Bodenrichtwert – Immobilien Wiki

Ein Richtwert ist im Gegensatz zum Grenzwert immer ein Wert, der nicht eingehalten werden muss, aber soll, während ein Grenzwert eingehalten werden muss. Im Bereich Immobilien und Hausbau gibt es eine ganze Reihe von Richtwerten, wie beispielsweise den Bodenrichtwert, Richtwerte für Lärm, für Schadstoffemissionen, Energierichtwerte etc.

Mit dem Bodenrichtwert kann der Wert eines Baulandes bzw. Grundstückes bestimmt werden, er wird, abhängig vom jeweiligen Bundesland, in unterschiedlichen zeitlichen Abständen – mindestens aber alle zwei Jahre – ermittelt und veröffentlicht. Der ermittelte Wert erscheint in der Bodenrichtwertkarte und wird in Quadratmeter angegeben und aus dem Durchschnitt der Kaufpreise von Grundstücken in einer Region berechnet. Den Wert eines Grundstückes bestimmen aber noch andere Faktoren, wie beispielsweise Lage und der Entwicklungszustand. Deswegen muss, um den tatsächlichen Wert eines Grundstückes zu ermitteln, ein Gutachter eingeschaltet werden, der die Lage des Grundstücks und andere Besonderheiten einschätzt.

Betriebskosten – Immobilien Wiki

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer aufgrund des entsprechenden Grundstückes zur Last fallen. Dies ist auch noch der Fall, wenn das Grundstück vermietet worden ist. In diesem Fall wird oft im Mietvertrag festgehalten, dass der Mieter dem Eigentümer die Betriebskosten erstatt oder sich zu einem gewissen teil daran beteiligt. Diese Zahlung kann sowohl in einer Einmalzahlung im Jahr gezahlt werden, als auch als Aufschlag in der Miete mit einberechnet sein.
Betriebskosten sind des Weiteren Kosten, welche regelmäßig aufgrund des Eigentums anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Überprüfung der Heizungsanlage, Gebühren die durch Auflagen der Stadt anfallen, Schornsteinfeger etc.. All diese Kosten muss der Eigentümer dem Mieter ein einer gesonderten Betriebskostenrechnung auflisten. Aus dieser Abrechnung muss ersichtlich sein, wann die jeweiligen Kosten entstanden sind und welchen Anteil davon er verursacht und damit auch zu zahlen hat.