Anschaffungskosten – Immobilien Wiki

Wichtig ist die Erfassung aller Anschaffungskosten

Beim Kauf einer Immobilie ist es besonders bedeutsam, vor dem Erwerb alle Anschaffungskosten zu erfassen. Diese Kosten sind natürlich höher als nur der bekannte Kaufpreis. Alle Ausgaben, die in Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gehören, zählen zu den Anschaffungskosten.

Es ist offensichtlich, wenn der tatsächliche Kapitalbedarf festgestellt wurde, entfällt die unbequeme Situation, eine Nachfinanzierung einzureichen. Die Situation ist unerwünscht, denn die Bank ist über die Lage informiert und besitzt Kenntnis, dass ein neuer Kredit benötigt wird. Bei einer Nachfinanzierung ist es sehr unwahrscheinlich, dass erneut gute Bedingungen angeboten werden.

Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Der entscheidende Kaufpreis zählt hauptsächlich zu den Anschaffungskosten. Selbstverständlich zählen auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers dazu. Diese werden übernommen und mit dem Kaufpreis verrechnet.

Alle Nebenkosten, die in Verbindung mit dem Kauf der Immobilie stehen, gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten.

Zu den Anschaffungskosten zählen folgende Ausgaben

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Kosten eines Sachverständigen bezüglich eines Wertgutachtens
  • Gebühren beim Grundbuchamt
  • Steuern für den Grunderwerb
  • Auflassungsabgaben
  • Gerichtskosten beim Kauf eines Mietgegenstandes im Rahmen der Zwangsversteigerung

Ausbauhaus – Immobilien Wiki

Unter einem Ausbauhaus versteht man eine besondere Endbauphase eines Fertighauses. Dieses Haus besteht aus bereits im Werk angefertigten Bauelementen.Die meisten Lieferfirmen verlangen vom Bauherren einen Zahlungsgarantie, diese erteilt ihm eine Bank.

Ein Ausbauhaus ist somit ein Fertighaus, die dem der Bauherr selbst den Innenausbau vornimmt. In der Regel wird allerdings die Außenfassade des Hauses von Seiten des Bauträgers vollständig fertiggestellt. Dazu zählen auch Arbeiten wie Dach, Fenster und Türen usw. Alle weiteren Arbeiten müssen von den jeweiligen Bauherren selbst bewerkstelligt werden.

Unter Umständen können solche Häuser auch in verschiedenen Ausbaustufen angeboten werden. Eine Möglichkeit ist ohne Sanitärinstallation oder ohne Elektroinstallation usw.
Je nach Umfang der Eigenleistung wirkt es sich auf die Höhe des Kaufpreises aus. Hierbei ist ein großer Vorteil, dass man keine vorgegebenen zeitlichen Vorgaben beachten muss. Da die Außenhülle des Hauses durch den Bauträger vollständig fertiggestellt worden ist, hat das Wetter keinen Einfluss mehr auf die Arbeiten, die im Inneren vollzogen werden.

Anschlussfinanzierung – Immobilien Wiki

Ein Hauskauf, der Kauf eines Grundstückes und der anschließende Bau des Eigenheims, eine umfassende Sanierung des alten Gebäudes – das alles kostet große Summen, die kaum jemand aus eigener Tasche zahlen kann.

Vor allem junge Familien, die sich zu diesem Schritt entschließen, brauchen daher eine Finanzierung, die das Ziel der eigenen Wohnung möglich macht, ohne das Budget zu sehr zu belasten. Genau hier heißt es, realistisch zu bleiben. Gerade jetzt, zur Zeit niedriger Zinsen für Baukredite, besteht die Gefahr, höhere Darlehen aufzunehmen, als dies zwingend nötig wäre.

Welche Finanzierungen kommen in Frage?

Außer dem Eigenkapital in Form von Bargeld und der einen oder anderen Muskelhypothek (bei der man übrigens besonders realistisch rechnen sollte), können fällige Bausparverträge oder die Auszahlung einer Lebensversicherung helfen (letzteres eher bei älteren Bauherrn). Doch unter dem Strich bleibt meist eine Finanzierung von mehreren Zehntausend Euro.

Wer finanziert den Hausbau?

Das kann die Hausbank ebenso sein wie ein spezieller Baufinanzierer oder eine Online-Bank. Wichtig ist, nicht nur den Zins zu vergleichen, sondern auch alle anderen Konditionen. Sind beispielsweise Sondertilgungen möglich? Ratenaussetzungen? Änderungen der Tilgungshöhe? Die momentan historisch niedrigen Zinsen sollte man so gut als möglich nutzen. Das heißt: die Wahl des Tilgungssatzes kann hoch angesetzt werden (mindestens 3 %). Außerdem sollte man sich den Zins möglichst lange sichern. Damit erreicht der Bauherr,

  • dass die Finanzierung schneller zurückgezahlt ist
  • trotz niedriger Zinsen die eingeplante Rate gezahlt wird (was durch Zinsen eingespart wird, geht in die Tilgung)
  • lange Verträge sichern die heutigen Zinsen für mehrere Jahre (10 Jahre Minimum)
  • lieber kleinen Zinsaufschlag in Kauf nehmen, wenn dafür der Vertrag länger läuft

Denn eines ist klassischer Weise immer so: am Ende der Finanzierung bleibt ein Betrag übrig, der erneut finanziert werden muss: die sogenannte Anschlussfinanzierung. Und wie die Zinssätze in 10 oder 15 Jahren stehen, ist überhaupt nicht absehbar. Daher:

  • bis dahin so viel tilgen wie möglich
  • niedrigen Zins lange sichern
  • wenn möglich, nebenher sparen, um dann Teile des übrigen Darlehens ablösen zu können, bevor der neue Vertrag aufgesetzt wird (eventuell durch Abschluss eines Bausparvertrages zu jetzigen Konditionen).

So wird die Anschlussfinanzierung zu stemmen sein, ohne dass das Budget überlastet wird.

Allgemeine Darlehensbedingungen – Immobilien Wiki

Allgemeine Darlehensbedingungen
Allgemeine Darlehensbedingungen sind in etwa vergleichbar mit allgemeinen Geschäftsbedingungen und Voraussetzung für das Zustandekommen eines Darlehens.
Erstellt werden diese Verträge von der jeweiligen Bank und gelten grundsätzlich für alle Kunden gleichermaßen.

Was beinhalten allgemeine Darlehensbedingungen?
Sämtliche Rechtsbeziehungen zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer sind darin geregelt. Sowohl die Rechte als auch die Pflichten beider Parteien werden festgelegt, damit es später zu keinerlei Problemen kommen kann.
Wichtig für die Banken sind dabei u. a. die Klauseln rund um den Vertragsbruch, sollte die Zahlung vom Darlehensnehmer nicht mehr durchgeführt werden.

Individuelle Darlehensbedingungen wie Zinssätze, die Darlehenshöhe oder die Laufzeit sind jedoch nicht inkludiert und müssen separat ausgehandelt werden.

Rechtliche Voraussetzung
Der Darlehensnehmer sollte etwaige Unklarheiten unbedingt mit der Bank besprechen. Sobald der die allgemeinen Darlehensbedingungen vom Antragssteller unterzeichnet werden, gilt dieser als akzeptiert. Die Zustimmung und Unterzeichnung des Vertrages ist Voraussetzung für das Zustandekommen eines Darlehens.

Avalkredit – Immobilien Wiki

Mit der Ausstellung eines Avalkredits, der Aushändigung einer Aval-Urkunde, verbürgt sich eine Bank selbstschuldnerisch auf ein bestimmtes Projekt bezogen gegenüber Dritten für die Bonität ihres Kunden.
Anders, als bei einem Finanzierungskredit oder Baudarlehen, geht es bei einem Avalkredit nicht um die Bereitstellung von Geldern für das Grundvorhaben an sich, sondern um die Garantiegabe, dass bestimmte Verbindlichkeiten bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners durch die Bank beglichen werden.

Ein Bankenaval wird vertraglich zwischen drei Parteien abgeschlossen: dem Bankkunden/Avalnehmer, der diesen Weg nutzt, damit seine Schuld beglichen wird, auch wenn er selbst unvorhergesehen als Zahlender ausfällt; außerdem der Bank als Avalgeber, die sich gegen Zahlung einer Avalprovision als Bürge für den Ausgleich dieser bestimmten Verbindlichkeit zur Verfügung stellt. Zu guter Letzt ist auch das Unternehmen/die Person Teil des Avalvertrags, die leisungsbringend ist oder in Vorleistung treten wird. Diese sogenannte dritte Person ist in erste Linie Gläubiger des Avalnehmers sowie bei dessen Zahlungsunfähigkeit Gläubiger und Zahlungsempfänger der Bank.

Ein Avalkredit bleibt passiv, eine „Eventualverpflichtung der Bank“, bis der Avalnehmer tatsächlich als Schuldner ausfällt. Daher sind auch die Avalgebühren (abhängig von Laufzeit und vorhandenen Sicherheiten) wesentlich günstiger, als übliche Kreditkosten.
Muss ein Avalkredit aktiviert werden, sprich müssen Garantiegelder durch die Bank fließen, kommen zusätzliche Kosten und Gebühren auf den Avalnehmer zu.

Neben Bauherren und Immobilienkäufern werden Avalkredite auch häufig von Bauunternehmen abgeschlossen, um beispielsweise vereinbarte Vertragsstrafen für verzögerte Baufertigstellungen abzusichern.
Sollen Immobilien ganz oder teilweise vermietet werden, gibt es auch den Mietaval, der bei Privatpersonen häufig die Sicherheits-Zahlung einer Mietkaution ersetzt.

Außenanlagen – Immobilien Wiki

Die Außenanlagen sind die Visitenkarte einer Immobilie, sie umfassen dabei sämtliche Bauten rund um das Objekt. Dazu gehören neben Bepflanzungen und Grünflächen auch Wege, Podeste, Terrassen, Einfahrten, Garagen, Stellplätze und Mauern. Auch ein angrenzender Garten gehört mit zur Außenanlagen, egal ob dieser dabei als Vorgarten, Nutzgarten oder Gemüsegarten genutzt wird. Grundlage für die Bemessung einer Außenanlage ist die zur Verfügung stehende Fläche. Dazu gehören auch Ent- und Versorgungsleitungen, zum Beispiel der Hausanschluss. Beim Kauf einer Immobilie bezieht sich der Teil der jeweiligen Kosten auch für den Außenbereich. Kosten für Außenanlagen können dabei für Straßen- und Landschaftsarbeiten, Wohnwege und Spielplatzanlagen entstehen.

Ausschreibung – Immobilien Wiki

Eine Immobilien-Ausschreibung kann als eine Art Methode zur Distribution von Bestellungen, Ordern oder Aufträgen innerhalb des Wettbewerbs angesehen werden. D.h. durch diese Methode werden eventuelle Kunden beim Kauf oder Bau eines neuen oder alten Hauses, oder einer Immobilie jeglicher Art aufgefordert, ihr Angebot dem Verkäufer mitzuteilen.
Hierbei handelt es sich aber nicht um eine Stellenausschreibung, die ja im Allgemeinen auch mit dem Ausdruck der Ausschreibung beschrieben werden kann.
Generell kann man aber zwischen zwei Arten der Ausschreibungen unterscheiden: „Öffentliche“ und „Beschränkte Ausschreibungen“, bzw. „Offene“ oder „Nicht Offene Verfahren“.
Bei den Öffentlichen Ausschreibungen ab den sogenannten Schwellenwerten, in Deutschland festgeschriebene Werte z.B. 200.000 Sonderziehungsrechte (SZR) für Lieferleistungen und 5.000.000 SZR für Bauleistungen, wird eine öffentliche Aufforderung an eine nicht definierte Anzahl von Firmen verteilt und diese sollen wiederum Angebote vorlegen.
Bei den Nicht Offenen Verfahren ist die Ausschreibung beschränkt, d.h. es gibt bestimmte Punkte die beachtet werden müssen. So z.B. dass es bestimmte Geldwerte (z.B.: 50.000, 100.000 und 150.000€) gibt die nicht überschritten werden sollten. Es gibt aber auch andere Punkte die es zu beachten gibt.
Die Publizierung von Ausschreibungen die im Offenen-Bereich liegen, ist sogar in Deutschland durch einen Paragrafen festgelegt.
Im Privaten Bereich ist man nicht an die Instruktionen des Vergaberechts gebunden. Es gibt disparate Modifikationen. So z.B. Benennungen die aus dem Englischen übernommen worden sind: RFI, RFQ, RFP und RFF. (Request for Information, Quotation, Proposal und Feature)
Hierbei handelt es sich um Leistungsumfrage, Preisanfrage, Angebotsabgabe und Angebotserweiterung. Mehr oder weniger geht es dabei auch um Lasten – und Pflichtenheft.

Arbeitgeberdarlehen – Immobilien Wiki

Beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken, ist die Finanzierung oft ein grundlegendes Thema. Ein Arbeitgeberdarlehen kann dabei eine Finanzierungshilfe darstellen. Der Vorteil liegt darin, dass die Darlehen, die der Arbeitgeber gewährt oft zinsgünstiger sind, als Darlehen von Kreditinstituten. Die Arbeitgeberdarlehen werden steuerlich als sogenannte geldwerte Vorteile betrachtet. Der tatsächliche geldwerte Vorteil entsteht dabei durch die Differenz des marktüblichen Zinssatzes zum vom Arbeitgeber gewährten Zinssatz. Das heißt Arbeitgeberdarlehen sind als Sachbezüge lohnsteuerpflichtig. Grundsätzlich kann ein Arbeitgeberdarlehen von den Arbeitgebern an seine Mitarbeiter gegeben werde.

Dieses Darlehen ist dann durch das Arbeitgeber Arbeitnehmer Verhältnis begründet. Dabei wird eine bestimmte Höhe des Darlehens zu einem vereinbarten Zinssatz mit der Lohnabrechnung ausgezahlt. Die Laufzeit kann zwischen wenigen Wochen bis hin zu einigen Jahren varrieren. Wenn das Arbeitsverhältnis durch den Arbeitnehmer gekündigt wird oder kommt es zu einer verhaltensbedingten Kündigung innerhalb der Tilgunsfrist des Arbeitgeberdarlehens ist eine sofortige Rückzahlung des noch offen Darlehensbetrages meist notwendig, wenn dies im Vertrag vereinbart worden ist. Wenn die Kündigung vom Arbeitgeber betriebsbedingt oder personenbedingt, also zum Beispiel krankheitsbedingt gekündigt wird, dann ist die sofortige Rückzahlung nicht angemessen. Zu welchen Bedingungen und in welchen Zeiträumen ein Arbeitgeberdarlehen zurück gezahlt wird, gilt es im Einzelnen im Darlehensvertrag festzusetzen.

Ansparplan – Immobilien Wiki

Der Ansparplan ist ein Begriff, der im Bereich der Immobilienfinanzierung auftritt. Was Sie im Einzelnen darunter zu verstehen haben, wollen wir Ihnen im Folgenden näher bringen. Beim Ansparplan werden meist monatlich Einzahlungen in einer bestimmten Höhe vorgenommen. Fast alle Hausbanken bieten Ihren Kunden einen Ansparplan an.

Dabei können Sie verschiedene Formen eines solchen Ansparplans unterscheiden. Es gibt die klassischen Ansparpläne und die Fonds Ansparpläne. Wenn Sie sich für einen Ansparplan entscheiden, um zum Beispiel eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben, müssen Sie sich für eine bestimmte Laufzeit entscheiden. Je länger die Laufzeit bei einem klassischen Ansparplan ist, desto höher sind auch die Zinsen, die Sie für Ihr angespartes Geld bekommen. Im Bereich der Fonds Ansparpläne lassen sich mit Glück größere Erträge erzielen, aber hier müssen Sie auch beachten, dass es ein Verlustrisiko gibt.

Annuität – Immobilien Wiki

Viele Menschen wünschen sich eine eigene Immobilie. Jedoch ist die Anschaffung einer Immobilie mit hohen Kosten verbunden. Da die wenigsten Menschen soviel Eigenkapital haben, nehmen diese dann ein Darlehen auf.

Das Wesen eines Darlehens

Wer ein Darlehen oder einen Kredit aufnimmt, verhandelt mit der Bank über den Zinssatz und die Rückzahlung des Darlehens. Bei der Höhe des Zinssatzes hat man wenig Einfluss. Der Zinssatz richtet sich nach dem gültigem Kapitalmarktzins. Anders ist es bei der Vereinbarung der Rückzahlung. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten. Entweder der Kredit wird in einer Summe zurückgezahlt oder in monatlichen Raten. Bei Rückzahlung in einer Summe spricht man von einem gesamtfälligen Darlehen. Weit häufiger ist die monatliche Rückzahlung. Dies kommt den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer entgegen. Abhängig von den freien monatlichen Geldmitteln wird die Rückzahlungsrate vereinbart. Die Rückzahlungsrate besteht aus zwei Komponenten. Einerseits beinhaltet sie die monatlichen Zinsen, zum anderen beinhaltet sie die monatliche Tilgung. Wenn die Tilgung permanent gleich ist, fällt die monatliche Rate permanent, da die zu zahlenden Zinsen monatlich geringer werden. Weit aus häufiger wird jedoch vereinbart, dass ein gleichbleibender Betrag monatlich zu zahlen ist. Dieser Betrag beinhaltet diese zwei Komponenten. Der Anteil der Zinsen an der Monatsrate sinkt permanent. Da die Rate gleich bleibt, bedeutet dies, dass der Tilgungsanteil immer größer wird. Die monatliche gleichbleibende Rate bezeichnet man als Annuität. Das Wesen der Annuität besteht darin, dass der enthaltene Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer größer wird. Eine Annuität hat für den Kunden den Vorteil der Planungssicherheit.