Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann ein sehr wichtiger Grundstein zur eigenen Immobilie sein. Es gibt jedoch verschiedene Dinge, die man beim Abschluss eines Bausparvertrages beachten sollte. Leider ist es oft so, dass der Bausparvertrag in Banken und Bausparkassen als einzelnes Produkt angeboten und vermittelt wird, ohne den Bausparvertrag in eine ganzheitliche Planung einzubetten. Genau hier kann es später bei der Baufinanzierung zu Problemen kommen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag wird für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt und ist an diesen Zweck gebunden. Mit der Bausparkasse oder dem Kreditunternehmen einigt man sich bei Vertragsabschluss auf eine Bausparsumme, eine Laufzeit ab Zuteilung, eine monatliche Sparrate (die jedoch angepasst werden kann), und einen Zinssatz. Der Zinssatz ist im Allgemeinen geringer als bei einem „normalen“ Immobiliendarlehen.

Angenommen die Bausparsumme beträgt 50.000€ so erhalten Sie für einen Immobilienkauf oder –bau diese Summe von der Bausparkasse, welche Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen können. Der Deal ist dabei folgender: Sie sparen eine gewisse Summe über einen Zeitraum an, meistens sind das 40% der Bausparsumme, dafür gibt Ihnen die Bausparkasse, wenn Ihr Bausparvertrag Zuteilungsreif ist die restlichen 60% zu guten Zinskonditionen.

Jede Bausparkasse hat dabei verschiedene Bausparverträge, der Ablauf ist jedoch meist gleich, die Bausparverträge unterscheiden sich jedoch in der Höhe der Bausparsumme, der Laufzeit nach Zuteilung und der Zinskonditionen. Hier sollte man in einem persönlichen Gespräch und unter Berücksichtigung der ganzheitlichen Finanzplanung einen passenden Bausparer für Sie aussuchen.

Wie funktioniert das Bausparen

Wie beschrieben einigt man sich mit der Bausparkasse auf eine Bausparsumme, Laufzeit nach Zuteilung und Zinskonditionen. Wichtig ist, all diese Bestandteile sind bindend und lassen sich im Nachhinein nicht ohne weiteres ändern. Genau das ist ein großer Vorteil der Bausparverträge.

Nachdem Sie den Bausparer abgeschlossen haben, beginnen Sie mit der Ansparphase. Sie zahlen monatlich einen bestimmten Betrag ein. Wenn Sie einen Bausparvertrag über 50.000€ haben und 40% ansparen müssen, dann müssen Sie 20.000€ ansparen. Sie können den Zeitraum der Ansparphase sich selber einteilen, es gibt kein Enddatum bis Sie fertig sein müssen. Sie sollten aber so planen und ansparen, dass der Bausparvertrag, wenn Sie Ihn brauchen Zuteilungsreif sein wird.

Die Bausparkassen bewerten die Zuteilung nach zwei Aspekten. Einmal die Zeit, die Sie angespart haben (je länger desto besser) und die Höhe des eingezahlten Sparbetrags (je höher desto besser). Der Bausparvertrag wird monatlich mit einem Punktesystem bewertet, somit können Sie stets erfragen, ab wann der Bausparvertrag Zuteilungsreif sein wird.

Bausparvertrag Vorfinanzierung

Wer einen Bausparvertrag hat, welcher noch nicht Zuteilungsreif ist, jedoch bereits eine Immobilie kaufen möchte, kann den Bausparvertrag vorfinanzieren lassen. So wird es zumindest beim Abschluss eines Bausparvertrags von vielen Bausparkassen versprochen.

Hier liegt jedoch oft eine Gefahr, denn nicht jede Bausparkasse hält seine Zusage ein. Sie reden meist mit einem „Verkäufer“, die Entscheidung über eine Vorfinanzierung liegt meist ganz woanders und muss nicht so ausfallen, wie vom Verkäufer zugesichert. Bedenken Sie zudem, dass bei einer Vorfinanzierung der Bausparvertrag weiter bis zur Zuteilung angespart werden muss. Sie haben dann zu Beginn der Baufinanzierung eine unzumutbare Mehrfachbelastung. Sie Zahlen das normale Darlehen, sparen den Bausparvertrag weiter an, zahlen meist noch Miete für die alte Wohnung und müssen die Vorfinanzierung stemmen. Wenn dann noch ungeplante Mehrkosten beim Bau hinzukommen hat man bereits den ersten Engpass, bevor man in seiner neuen Immobilie wohnt.

Bausparvertrag übersparen

Eine weitere Möglichkeit einen Bausparvertrag früher zuteilungsreif zu bekommen ist die Übersparung.

Der Bausparvertrag wird ja anhand der Zeit und des eingezahlten Betrags berechnet, hat man hier noch nicht genügend Punkte für eine Zuteilung gesammelt kann man mit der Bausparkasse eine Übersparung besprechen und sich ausrechnen lassen, wie viel früher ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Man zahlt dann mehr als die vereinbarte Sparsumme ein, erhält somit auch weniger Kredit von der Bausparkasse. Statt einem Verhältnis von 40% Sparsumme zu 60% Darlehen kann sich das Verhältnis auf 50% / 50% ändern. Eine Übersparung macht nur in Ausnahmen Sinn, Sie sollten den Bausparvertrag so wählen, dass dieser rechtzeitig zuteilungsreif ist.

Fallstricke beim Bausparen

Für einen Bausparvertrag entscheidet man sich meist recht früh in der Planung.

Sie brauchen ja die Zeit der Ansparphase. Wer sich für einen Bausparvertrag entscheidet weiß aber meist noch gar nicht, wie hoch die Gesamtkosten für seinen Immobilienerwerb sein werden. Man neigt daher eine zu Hohe Bausparsumme zu wählen. Sicherlich zählt der Bausparer zum Eigenkapital und man sichert sich vorzeitig für einen Teil der Gesamtsumme einen guten Zinssatz, durch eine recht kurze festgeschriebene Rückzahlungsperiode entstehen durch geringer Zinsen und hoher Tilgungsrate meist dennoch eine nicht zu unterschätzende monatliche Belastung.

Auch wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, heißt es noch lange nicht, dass die Bausparkasse Ihnen die gewünschte Immobilie finanziert. Wollen viele Bausparer gleichzeitig eine Finanzierung abrufen, kann es zu Engpässen und Verzögerungen seitens der Bausparkassen kommen.

Bausparverträge richtig einsetzen

Bausparverträge kann man in zwei Fällen sehr gut einsetzen. Der Klassiker ist der frühe Bausparvertrag, hier sollten Sie sich eingehend über die Bausparsumme beraten lassen und nicht vergessen zusätzlich weiteres Eigenkapital anzusparen, mit denen Sie zum Beispiel die Nebenkosten wie Steuer und Notar bedienen können, sowie bei Notfällen noch liquides Kapital haben.

Eine weitere sehr gute Möglichkeit ist die Anschlussfinanzierung. Sie wählen ein günstiges Baudarlehen mit fester Laufzeit. Zusätzlich nutzen Sie einen Bausparvertrag der zum Ende des Baudarlehens zuteilungsreif ist und genau die Restsumme abdeckt. Damit sichern Sie sich einen festen Zinssatz über die ganze Baufinanzierung. Sie können der Anschlussfinanzierung mit ruhigem Gewissen entgegen sehen, denn Sie wissen bereits genau, was auf Sie zukommen wird.

Die dritte Möglichkeit ist den Bausparvertrag für einen Umbau oder eine Modernisierung zu nutzen. Wenn Sie bereits wissen Sie möchten zu einer bestimmten Zeit eine teurere Maßnahme durchführen, können Sie rechtzeitig einen Bausparvertrag dafür abschließen. Gerne werden Bausparverträge zum Beispiel für Wintergärten angelegt.

Fazit:

Der Bausparvertrag kann ein wichtiger und guter Bestandteil der Baufinanzierung sein, muss jedoch in der Höhe und Laufzeit in das bestehende Konzept eingegliedert werden. Für einen Bausparvertrag ist es nie zu spät, auch wenn Sie gerade bauen oder kaufen, können Sie den Bausparvertrag für spätere Erweiterungen des Gebäudes oder zur Anschlussfinanzierung nutzen. Lassen Sie sich in jedem Falle beraten, am besten von jemanden der Ihnen ein ganzheitliches Konzept erstellen kann.

Autor: Michael Stolterfoht

Michael Stolterfoht ist seit 1988 Vermögensberater bei der DVAG. In der Zeit hat er viele Finanzierungen für den Hausbau und Hauskauf begleitet. Profitieren Sie von seiner Erfahrung und der nachhaltigen Baufinanzierungsplanung, damit Ihr Traum nicht nur erfüllt wird, sondern auch lange gelebt werden kann. Rufen Sie jetzt an und lassen sich kostenlos beraten: 033056 71777

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