Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen wird oft als Herzstück einer Baufinanzierung gesehen. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit einer festen monatlichen Rate. Die Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.

Bei dem Annuitätendarlehen wird oft eine Zinsbindung von bis zu 10 Jahren vereinbart, danach erfolgt ein Prolongationangebot der Bank, das Darlehen mit einem neuen Zinssatz fortzuführen. Der neue Zinssatz richtet sich dann an dem aktuellen Zinsniveau und kann höher oder niedriger als beim Abschluss des Annuitätendarlehens liegen.

Die Länge der Zinsbindung hat unmittelbaren Einfluss auch den angebotenen Zinssatz. Wer das Prolongationsangebot der Bank ablehnt, kann bei einem anderen Institut ein neues Darlehen abschließen und damit die Restschuld bei der ersten Bank begleichen, hierbei wird die Restschuld an die neue Bank übertragen, wobei meist Übertragungskosten anfallen.

Annuitätendarlehen berechnen

Wir geben Ihnen nun ein Beispiel, wie man ein Annuitätendarlehen berechnet. Angenommen Sie möchten eine Immobilienkaufen oder bauen, ein Teil der Summe besteht aus einem Annuitätendarlehen eines Kreditinstituts.

Die von Ihnen benötigte Summe beträgt 100.000€. Die Bank schlägt Ihnen nun einen Zinssatz von 4% vor, hinzu kommt noch der Tilgungsanteil, der mindestens 1% betragen sollte. In diesem Beispiel fällt eine Annuität von 5000€ an. Monatlich entsteht somit eine Rate von 416,67€ (Annuität wird jährlich berechnet und in monatliche Raten bezahlt). Mit jeder Rate die Sie zahlen, verringert sich die Restschuld, denn Sie zahlen Zinsen (sozusagen Gebühren für das Annuitätendarlehen) gleichzeitig tilgen Sie aber auch den Kredit (Sie zahlen die geliehene Summe an die Bank zurück). Da Sie eine feste monatliche Rate mit der Bank vereinbart haben, verschiebt sich mit der Zeit der Anteil von Zinsen und Tilgung. Mit fortlaufender Zeit zahlen Sie mit der monatlichen Rate einen höheren Anteil ab, denn die Zinsen werden immer auf die Restschuld des Annuitätendarlehens berechnet.

Annuitätendarlehen mit Zinsbindung

Die Annuitätendarlehen haben meist eine Zinsbindung, das bedeutet, die von Ihnen vereinbarten Konditionen gelten nur für eine bestimmte Periode, meist sind es 10 Jahre, danach werden die Zinsen neu verhandelt. Man hat nach der Zinsbindung die Möglichkeit zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen zu wechseln.

Hierbei liegt aber eine Gefahr der Baufinanzierung. In der Zeit der Zinsbindung können der Leitzins und damit die Bauzinsen steigen. Schließt man ein Annuitätendarlehen mit 3% ab, können die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung bei 7% liegen. Entsprechend hoch fallen die Angebote der Hausbank und der anderen Banken aus. Man zahlt dann trotz geringer Restschuld eine höhere monatliche Rate, denn der Zinsanteil steigt, die Tilgung bleibt stabil.

Es gibt nicht wenige Bauherren die sich dann die monatlichen Raten nicht mehr leisten können und in eine Negativspirale geraten, an deren Ende die Zwangsversteigerung der Immobilie steht. Daher sollte man sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern und günstige Zinsen sichern. Die Anschlussfinanzierung wird bestenfalls bereits in der Baufinanzierung Planung vorbereitet und mit einberechnet.

Annuitätendarlehen vergleichen

Ein Vergleich von Annuitätendarlehen lohnt sich immer. Achten Sie dabei nicht nur auf die Zinssätze, sondern auch auf die Zinsbindung und den Tilgungsanteil. Weiterhin wichtig sind mögliche Übertragungskosten, Bereitstellungszins und ob es Sondertilgungsmöglichkeiten gibt.

Lassen Sie sich auf jeden Fall vor Abschluss des Annuitätendarlehens einen Tilgungsplan von der Bank erstellen. Dieser sollte folgende Dinge pro Monat über die Laufzeit der Zinsbindung aufzeigen.

  • Monat/Jahr
  • Rate in Euro
  • Zinsanteil der Rate in Euro
  • Tilgungsanteil der Rate in Euro
  • Verbleibende Restschuld in Euro
  • Annuitätendarlehen kombinieren

Ein Hauskauf oder Hausbau nur mit einem Annuitätendarlehen ist oft sehr teuer, es handelt sich dann um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Besser ist, man kombiniert das Annuitätendarlehen und verringert somit die Darlehenssumme, entsprechend auch die Laufzeit und Zinskosten.

Bei einer soliden Baufinanzierung fließt mindestens 20% Eigenkapital mit ein, zudem können andere Finanzprodukte wie der Bausparvertrag oder Förderungen das benötigte Darlehen senken. Bereits in der Planung sollte die Anschlussfinanzierung und Rücklagen für Modernisierung, Schäden oder andere Kosten berücksichtigt werden.

Gerne sind wir Ihnen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung und der Wahl eines geeigneten Annuitätendarlehen behilflich, rufen Sie uns unverbindlich an.

Forward Darlehen

Ein Forward Darlehen entspricht mehr oder weniger einem Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung. Es wird vor allem bei der Anschlussfinanzierung gerne genutzt. Der Unterschied beim Forward Darlehen zu einem Annuitätendarlehen besteht in der Vorlaufzeit, der sogenannten Forward-Periode.

Das Forward Darlehen wird mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten abgeschlossen, man sichert sich dabei vorzeitig die aktuellen Zinskonditionen ohne einen Bereitstellungszins für das Darlehen zu zahlen. Stattdessen fällt abhängig von Zinssatz und dem Zeitraum vom Abschluss bis zur Auszahlung des Darlehens ein Zinsaufschlag an. Der Zinsaufschlag beträgt 0,01% bis 0,02% der Darlehenssumme, pro Monat der zwischen Abschluss und Auszahlung liegt.

Forward Darlehen berechnen

Damit ist das Forward Darlehen bei der Anschlussfinanzierung dann interessant, wenn man steigende Zinsen erwartet. Durch den Zinsaufschlag sichert man sich momentan günstige Konditionen. Steigen die Zinsen spart man Geld, bleiben die Zinsen gleich oder sinken, hat man mit dem Forward Darlehen einen Nachteil, denn man zahlt durch den Zinsaufschlag mehr, als man bei einem aktuellen Annuitätendarlehen ohne Zinsaufschlag.

Daher ist das Forward Darlehen spekulativ. Man kann zwar mit einer festen Zinsbindung über den vereinbarten Zeitraum rechnen, diese kann aber höher liegen als die aktuell verfügbaren Konditionen. Man berechnet das Forward Darlehen indem man den Zinsaufschlag * Anzahl der Monate der Forward Periode + Zinskonditionen des Forward Darlehens berechnet.

Forward Darlehen kündigen

Man kann ein Forward Darlehen kündigen. Beim Abschluss verpflichten Sie sich jedoch zur Abnahme, Sie müssten andernfalls eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen, die meist recht hoch angesetzt ist, daher sollten Sie sich vorher unbedingt die aktuelle Zinsentwicklung ansehen und abschätzen, ob sich ein Forward Darlehen gegenüber einem Annuitätsdarlehen lohnt.

Bei der Zeit der Zinsbindung unterscheidet man zwischen einem echten Forward Darlehen  und einem unechten Forward Darlehen. Bei einem echten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung, bei einem unechten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits mit dem Abschluss, die Forward Periode wird also mit in die Zinsbindungszeit mit eingerechnet.

Je kürzer die Forward Periode ist, desto kalkulierbarer ist das Risiko. Bei einem Forward Darlehen mit einer 60 monatigen Forward Periode kann man in der heutigen Zeit kaum eine genaue Vorhersage über die Zinsentwicklung treffen. Auch wenn wir uns seit längerem in einer Niedrigzinsphase befinden und die Zinsen bald wieder steigen müssten, ist diese Art der Baufinanzierung spekulativ.

Gerne beraten wir Sie kostenlos bei Anschlussfinanzierungen und dem Einsatz von Forward Darlehen. Wir konzipieren mit Ihnen eine für Sie passende Anschlussfinanzierung, die Ihnen einen günstigen Zinssatz sichert und Risiken minimiert. Rufen Sie uns gerne unverbindlich an.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann ein sehr wichtiger Grundstein zur eigenen Immobilie sein. Es gibt jedoch verschiedene Dinge, die man beim Abschluss eines Bausparvertrages beachten sollte. Leider ist es oft so, dass der Bausparvertrag in Banken und Bausparkassen als einzelnes Produkt angeboten und vermittelt wird, ohne den Bausparvertrag in eine ganzheitliche Planung einzubetten. Genau hier kann es später bei der Baufinanzierung zu Problemen kommen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag wird für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt und ist an diesen Zweck gebunden. Mit der Bausparkasse oder dem Kreditunternehmen einigt man sich bei Vertragsabschluss auf eine Bausparsumme, eine Laufzeit ab Zuteilung, eine monatliche Sparrate (die jedoch angepasst werden kann), und einen Zinssatz. Der Zinssatz ist im Allgemeinen geringer als bei einem „normalen“ Immobiliendarlehen.

Angenommen die Bausparsumme beträgt 50.000€ so erhalten Sie für einen Immobilienkauf oder –bau diese Summe von der Bausparkasse, welche Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen können. Der Deal ist dabei folgender: Sie sparen eine gewisse Summe über einen Zeitraum an, meistens sind das 40% der Bausparsumme, dafür gibt Ihnen die Bausparkasse, wenn Ihr Bausparvertrag Zuteilungsreif ist die restlichen 60% zu guten Zinskonditionen.

Jede Bausparkasse hat dabei verschiedene Bausparverträge, der Ablauf ist jedoch meist gleich, die Bausparverträge unterscheiden sich jedoch in der Höhe der Bausparsumme, der Laufzeit nach Zuteilung und der Zinskonditionen. Hier sollte man in einem persönlichen Gespräch und unter Berücksichtigung der ganzheitlichen Finanzplanung einen passenden Bausparer für Sie aussuchen.

Wie funktioniert das Bausparen

Wie beschrieben einigt man sich mit der Bausparkasse auf eine Bausparsumme, Laufzeit nach Zuteilung und Zinskonditionen. Wichtig ist, all diese Bestandteile sind bindend und lassen sich im Nachhinein nicht ohne weiteres ändern. Genau das ist ein großer Vorteil der Bausparverträge.

Nachdem Sie den Bausparer abgeschlossen haben, beginnen Sie mit der Ansparphase. Sie zahlen monatlich einen bestimmten Betrag ein. Wenn Sie einen Bausparvertrag über 50.000€ haben und 40% ansparen müssen, dann müssen Sie 20.000€ ansparen. Sie können den Zeitraum der Ansparphase sich selber einteilen, es gibt kein Enddatum bis Sie fertig sein müssen. Sie sollten aber so planen und ansparen, dass der Bausparvertrag, wenn Sie Ihn brauchen Zuteilungsreif sein wird.

Die Bausparkassen bewerten die Zuteilung nach zwei Aspekten. Einmal die Zeit, die Sie angespart haben (je länger desto besser) und die Höhe des eingezahlten Sparbetrags (je höher desto besser). Der Bausparvertrag wird monatlich mit einem Punktesystem bewertet, somit können Sie stets erfragen, ab wann der Bausparvertrag Zuteilungsreif sein wird.

Bausparvertrag Vorfinanzierung

Wer einen Bausparvertrag hat, welcher noch nicht Zuteilungsreif ist, jedoch bereits eine Immobilie kaufen möchte, kann den Bausparvertrag vorfinanzieren lassen. So wird es zumindest beim Abschluss eines Bausparvertrags von vielen Bausparkassen versprochen.

Hier liegt jedoch oft eine Gefahr, denn nicht jede Bausparkasse hält seine Zusage ein. Sie reden meist mit einem „Verkäufer“, die Entscheidung über eine Vorfinanzierung liegt meist ganz woanders und muss nicht so ausfallen, wie vom Verkäufer zugesichert. Bedenken Sie zudem, dass bei einer Vorfinanzierung der Bausparvertrag weiter bis zur Zuteilung angespart werden muss. Sie haben dann zu Beginn der Baufinanzierung eine unzumutbare Mehrfachbelastung. Sie Zahlen das normale Darlehen, sparen den Bausparvertrag weiter an, zahlen meist noch Miete für die alte Wohnung und müssen die Vorfinanzierung stemmen. Wenn dann noch ungeplante Mehrkosten beim Bau hinzukommen hat man bereits den ersten Engpass, bevor man in seiner neuen Immobilie wohnt.

Bausparvertrag übersparen

Eine weitere Möglichkeit einen Bausparvertrag früher zuteilungsreif zu bekommen ist die Übersparung.

Der Bausparvertrag wird ja anhand der Zeit und des eingezahlten Betrags berechnet, hat man hier noch nicht genügend Punkte für eine Zuteilung gesammelt kann man mit der Bausparkasse eine Übersparung besprechen und sich ausrechnen lassen, wie viel früher ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Man zahlt dann mehr als die vereinbarte Sparsumme ein, erhält somit auch weniger Kredit von der Bausparkasse. Statt einem Verhältnis von 40% Sparsumme zu 60% Darlehen kann sich das Verhältnis auf 50% / 50% ändern. Eine Übersparung macht nur in Ausnahmen Sinn, Sie sollten den Bausparvertrag so wählen, dass dieser rechtzeitig zuteilungsreif ist.

Fallstricke beim Bausparen

Für einen Bausparvertrag entscheidet man sich meist recht früh in der Planung.

Sie brauchen ja die Zeit der Ansparphase. Wer sich für einen Bausparvertrag entscheidet weiß aber meist noch gar nicht, wie hoch die Gesamtkosten für seinen Immobilienerwerb sein werden. Man neigt daher eine zu Hohe Bausparsumme zu wählen. Sicherlich zählt der Bausparer zum Eigenkapital und man sichert sich vorzeitig für einen Teil der Gesamtsumme einen guten Zinssatz, durch eine recht kurze festgeschriebene Rückzahlungsperiode entstehen durch geringer Zinsen und hoher Tilgungsrate meist dennoch eine nicht zu unterschätzende monatliche Belastung.

Auch wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, heißt es noch lange nicht, dass die Bausparkasse Ihnen die gewünschte Immobilie finanziert. Wollen viele Bausparer gleichzeitig eine Finanzierung abrufen, kann es zu Engpässen und Verzögerungen seitens der Bausparkassen kommen.

Bausparverträge richtig einsetzen

Bausparverträge kann man in zwei Fällen sehr gut einsetzen. Der Klassiker ist der frühe Bausparvertrag, hier sollten Sie sich eingehend über die Bausparsumme beraten lassen und nicht vergessen zusätzlich weiteres Eigenkapital anzusparen, mit denen Sie zum Beispiel die Nebenkosten wie Steuer und Notar bedienen können, sowie bei Notfällen noch liquides Kapital haben.

Eine weitere sehr gute Möglichkeit ist die Anschlussfinanzierung. Sie wählen ein günstiges Baudarlehen mit fester Laufzeit. Zusätzlich nutzen Sie einen Bausparvertrag der zum Ende des Baudarlehens zuteilungsreif ist und genau die Restsumme abdeckt. Damit sichern Sie sich einen festen Zinssatz über die ganze Baufinanzierung. Sie können der Anschlussfinanzierung mit ruhigem Gewissen entgegen sehen, denn Sie wissen bereits genau, was auf Sie zukommen wird.

Die dritte Möglichkeit ist den Bausparvertrag für einen Umbau oder eine Modernisierung zu nutzen. Wenn Sie bereits wissen Sie möchten zu einer bestimmten Zeit eine teurere Maßnahme durchführen, können Sie rechtzeitig einen Bausparvertrag dafür abschließen. Gerne werden Bausparverträge zum Beispiel für Wintergärten angelegt.

Fazit:

Der Bausparvertrag kann ein wichtiger und guter Bestandteil der Baufinanzierung sein, muss jedoch in der Höhe und Laufzeit in das bestehende Konzept eingegliedert werden. Für einen Bausparvertrag ist es nie zu spät, auch wenn Sie gerade bauen oder kaufen, können Sie den Bausparvertrag für spätere Erweiterungen des Gebäudes oder zur Anschlussfinanzierung nutzen. Lassen Sie sich in jedem Falle beraten, am besten von jemanden der Ihnen ein ganzheitliches Konzept erstellen kann.